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批轉市房管局市財政局擬定的天津市商品住宅維修基金管理辦法的通知
各區、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：
市人民政府領導同志同意市房管局、市財政局擬定的《天津市商品住宅維修基金管理辦法》，現轉發給你們，望遵照執行。
二OO二年十二月二十八日
天津市商品住宅維修基金管理辦法
第一條爲了加強商品住宅維修基金的管理，保障商品住宅售後共用部位、共用設施設備正常使用，維護業主的共同利益，根據《天津市物業管理條例》，制定本辦法。
第二條本市行政區域內兩個以上業主的商品住宅物業和與其結構相連的非住宅物業(以下簡稱商品住宅)應當建立共用部位、共用設施設備維修基金。
第三條市房地產行政主管部門是維修基金的主管部門，下設專門機構負責對全市維修基金的統一歸集和管理工作。區縣房地產行政主管部門負責對本轄區內維修基金繳存、使用的監督管理。
市財政部門對全市維修基金的管理實行監督。
第四條維修基金屬於建立維修基金的業主所有，按照統一歸集、專戶存儲、業主會決策、共同使用、政府監督的原則，進行管理和使用。
第五條首期維修基金由開發建設單位和購房人以購房款總額爲基數，分別按以下比例繳存：
(一)不配備電梯的商品住宅，開發建設單位和購房人各按1%繳存維修基金；
(二)配備電梯的商品住宅，開發建設單位按1.5%、購房人按1%繳存維修基金。
第六條開發建設單位和購房人應當在商品房買賣合同中註明各自按規定繳存維修基金的數額。由購房人或開發建設單位統一在商品房買賣合同備案時，將雙方按規定繳存的維修基金一次性存入市房地產行政主管部門指定的商業銀行維修基金專戶。開發建設單位與購房人在辦理商品房買賣合同備案時，應當提交已繳存維修基金收據。市和區縣房地產部門在辦理商品房買賣合同備案時，應當在查驗繳存維修基金收據後，方可辦理合同備案。
開發建設單位自用、出租商品住宅的，應當在辦理房屋權屬證書前，按同期售房價格或指導價格爲基數的2%或者2.5%計算繳存維修基金數額，由開發建設單位一次性存入市維修基金專戶。
第七條市維修基金管理機構與市房地產行政主管部門指定的商業銀行簽訂委託協議後，開立市維修基金專戶。市維修基金專戶應當以一個物業管理區域爲單位，按幢、門、戶(每套爲一戶)立賬。
業主會成立後，市維修基金管理機構應當將該物業管理區域內維修基金明細賬目，提供給業主會委託的物業管理服務企業代管。物業管理服務企業應當依據維修基金明細賬目，按幢、門、戶建立明細臺賬。
第八條維修基金自存入市維修基金專戶之日起比照住房公積金的利率計息，利息分別計入戶賬，轉作維修基金滾存使用。
第九條維修基金專項用於商品住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的大修、更新、改造，不得挪作他用。商品住宅共用部位、共用設施設備屬於人爲損壞的，其維修、更新費用應當由責任人承擔。
第十條商品住宅共用部位、共用設施設備需要大修、更新、改造的(以下簡稱維修)，使用維修基金按照下列程序辦理：
(一)物業管理服務企業應當依據業主的要求或物業的實際情況，提出維修項目，制定維修方案。
(二)商品住宅共用部位、建築內的設備維修方案應當徵得相關業主的書面同意。物業管理區域內共用設施設備維修方案應當徵得業主會或者業主代表會的書面同意。
(三)物業管理服務企業向物業所在地的區縣房地產行政主管部門備案，並提交下列文件：
1.基金餘額證明；
2.維修(含維修計劃和預算)方案；
3.業主或業主會、業主代表會同意使用維修基金書面證明。
(四)銀行接到備案的證明後，將預算所需維修基金劃撥到維修基金使用專戶。
(五)維修工程完成後，物業管理服務企業應當將加蓋企業公章的費用清單、發原件及維修決算報告告知相關業主或業主會、業主委員會，並經業主委員會主任、副主任共同簽章後，將決算費用按照業主擁有住宅建築面積的比例分攤到戶，在業主戶賬中列支。
第十一條商品住宅共用部位、共用設施設備的維修費用按照下列原則分攤：
(一)整幢商品住宅共用部位、共用設備維修的，由該幢業主按照擁有商品住宅建築面積的比例分攤。
(二)每個門號共用部位、共用設備維修的，由該門號內的業主按照擁有商品住宅建築面積的比例分攤。
(三)物業管理區域內共用設施設備維修的，由全體業主按照擁有商品住宅建築面積的比例共同分攤。
第十二條商品住宅共用部位、共用設施設備維修時，未售出商品住宅的維修費用，由開發建設單位按其建築面積比例分攤。
第十三條業主會成立前，業主或者物業管理服務企業可以到繳存銀行查詢維修基金繳存情況。
業主會成立後，業主會委託的物業管理企業將市維修基金管理機構提供的維修基金繳存明細賬目，在物業管理區域內公佈。
每一年度物業管理服務企業應當將維修基金繳存、使用情況予以公佈。
業主對公佈的維修基金賬目有異議的，有權到物業管理企業查閱有關費用清單和按戶分攤費用清單，進行覈對，也可到市維修基金管理機構覈查。
第十四條維修基金不敷使用時，業主委員會根據業主會的決議組織業主按照擁有商品住宅的建築面積比例續繳。
第十五條商品住宅所有權變更時，維修基金餘額隨商品住宅所有權同時轉移。受讓人是否向原業主支付維修基金餘額，由雙方當事人協商議定。
因拆遷或其他原因造成商品住宅滅失的，業主可以持本人身份證、註銷房地產權證的證明和市維修基金管理機構的證明，到繳存銀行提取其維修基金餘額，並辦理註銷手續。
第十六條維修基金建立後，有下列情形之一的，物業管理服務企業或業主委員會應當在10日內到市維修基金管理機構辦理變更備案手續：
(一)物業管理區域發生調整的；
(二)業主委員會主任、副主任發生變更的；
(三)物業管理企業發生變更的。
第十七條維修基金增值資金除覈定管理費用外，分別計入分戶賬，轉作維修基金滾存使用。管理維修基金的費用由市財政行政主管部門按需要覈定，在維修基金增值資金中列支。
第十八條開發建設單位、物業管理服務企業、業主、業主會之間因維修基金繳存、使用發生糾紛的，當事人可以申請市維修基金管理機構進行調解，也可以依法向仲裁機構申請仲裁，或者向人民法院提起訴訟。
第十九條任何單位和個人違反本辦法的規定，挪用維修基金或造成維修基金損失的，由市房地產行政主管部門、市財政行政主管部門責令限期改正，情節嚴重的追究直接責任人和領導人員的行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二十條本辦法所稱共用部位是指商品住宅主體結構(包括基礎、牆體、柱、樑、樓板、屋頂)、樓梯間、電梯間、共用門廳、走廊通道、戶外牆面等。共用設施設備是指物業管理小區內道路、綠地樹木、消防設施、下水管道、電梯、安全防護設施等。
第二十一條住宅小區內獨立的非住宅業主應按擁有房屋的建築面積，承擔小區內共用設施設備維修的費用。
第二十二條本辦法自2003年1月1日起施行。
天津市房地產管理局
天津市財政局
二OO二年十二月二十三日
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