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各區縣房地產管理局、有關單位：
爲了進一步完善房屋專項維修資金管理制度，保障房屋共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護業主的共同利益，根據《天津市物業管理條例》規定，現就《天津市房屋應急解危專項資金管理辦法》中有關問題的辦理意見通知如下：
一、關於物業項目房屋應急解危專項資金的建立標準
物業項目的房屋應急解危專項資金提取比例，按照不動用業主個人賬戶本金和利息、跨年平衡使用的原則，由市國土房管局根據市房屋應急解危專項資金專戶中資金結餘情況確定。
市房屋維修資金管理中心每年給個人分戶賬結息後，以項目的專項維修資金賬戶餘額爲基數，從市房屋應急解危專項資金專戶中，按照確定的比例提取建立物業項目的房屋應急解危專項資金，並以項目爲單位設立明細賬戶。
二、關於在物業項目房屋應急解危專項資金中預留緊急搶修資金的問題
爲了應對物業項目出現危及住用安全的情況，充分發揮房屋應急解危專項資金的保障作用，市房屋維修資金管理中心每年爲物業項目劃轉房屋應急解危專項資金後，根據該項目房屋應急解危專項資金賬戶餘額情況，預留緊急搶修資金。
(一)緊急搶修資金用途
預留的緊急搶修資金應當用於突發電梯故障、排水管道爆裂、外檐脫落、屋面滲漏等影響業主正常使用和住用安全的緊急搶修工程。
(二)緊急搶修資金預留標準
根據物業項目的房屋應急解危專項資金規模，按照以下標準預留緊急搶修資金：
1、物業項目的房屋應急解危專項資金賬戶餘額在5萬元(含5萬元)以下，不配備電梯的，預留緊急搶修資金不得少於5000元；配備電梯的，預留緊急搶修資金不得少於1萬元。
2、物業項目的房屋應急解危專項資金賬戶餘額在5-20萬元(含20萬元)，預留緊急搶修資金不得少於3萬元。
3、物業項目的房屋應急解危專項資金賬戶餘額在20-50萬元(含50萬元)，預留緊急搶修資金不得少於5萬元。
4、物業項目的房屋應急解危專項資金賬戶餘額在50萬元以上，預留緊急搶修資金不得少於10萬元。
物業項目的房屋應急解危專項資金賬戶餘額未達到緊急搶修資金預留額度的，應當全部留存用於緊急搶修工程。
物業項目在留足緊急搶修資金後，業主委員會、物業服務企業或者相關管理單位應當按照普遍受益、統籌共用的原則，科學、合理、有計劃的使用房屋應急解危專項資金。
三、關於維修工程的現場查勘
區縣房地產管理局在接到業主委員會或者其委託的物業服務企業使用申請後，當日內指派2名查勘人員到物業項目現場查勘，出具查勘意見並在2個工作日內予以備案。
如遇突發緊急情況的，區縣房地產管理局當場根據查勘結果出具覈實意見並予以備案。
四、關於維修工程的施工組織
(一)維修工程組織方式
物業服務企業、相關管理單位可以自行維修或者委託施工單位維修，也可以委託區縣房地產管理局組織代修，並按照以下方式簽訂維修工程施工合同：
1、由物業服務企業或者相關管理單位自行維修的，應當與業主委員會或者居民委員會簽訂維修工程施工合同。
2、由物業服務企業或者相關管理單位委託施工單位維修的，應當與施工單位簽訂維修工程施工合同。
3、由區縣房地產管理局組織代修的，從全市備選庫中抽取施工單位後，由物業服務企業或者相關管理單位與施工單位簽訂維修工程施工合同。無物業服務企業或者管理單位的，由區縣房地產管理局指定的相關單位與施工單位簽訂維修工程施工合同。
業主委員會或者其委託的物業服務企業對從全市備選庫中抽取的施工單位報價有異議的，可以重新抽取，抽取次數不得超過三次。
(二)緊急排險處置
在申請使用房屋應急解危專項資金過程中，如遇突發影響業主正常使用和住用安全等緊急情況的，物業服務企業或相關管理單位應當首先採取有效措施消除危險、排除妨害。
五、關於維修工程造價的審覈
發生下列情況之一的，市房屋維修資金管理中心應當委託專業機構對維修工程造價進行審覈。
(一)維修工程決算費用超過預算費用的；
(二)維修工程預算費用50萬元以上的；
(三)業主委員會或者相關業主對工程造價有異議的。
六、關於維修工程的驗收結算
(一)驗收結算原則
爲保證業主住用安全,及時恢復房屋共用部位、共用設施設備正常使用功能，施工單位應當先行施工，維修工程費用在工程驗收合格後進行結算。
(二)工程驗收
工程竣工後，物業服務企業或者相關管理單位應當組織業主、業主委員會或者居民委員會、施工單位對工程進行驗收，並共同簽署《維修工程驗收報告》。區縣房地產管理局應對工程驗收環節進行監督、指導。
(三)結算程序
工程驗收合格後，物業服務企業或者相關施工單位持《房屋應急解危專項資金使用申請表》、《維修工程驗收報告》、工程決算書及發票到市房屋維修資金管理中心辦理工程結算。中心自受理之日起2個工作日內，將維修工程決算資金劃撥到物業服務企業或者相關管理單位賬戶。
物業服務企業或者相關管理單位應當按照維修施工合同約定及時給相關施工單位劃款，超過合同期限10日仍不劃款的，市房屋維修資金管理中心有權對物業服務企業或者相關管理單位資金賬戶進行監管。
七、關於不得從物業項目房屋應急解危專項資金中列支的費用
(一)列入專項維修資金年度使用計劃，且可以明確界定受益範圍、責任人的屋面整體維修、電梯大修和更新改造的維修工程費用。
(二)共用部位、共用設施設備屬於人爲損壞，應當由責任人承擔的維修費用。
(三)共用部位、共用設施設備保修期內，應由建設單位或者施工單位承擔的維修、更新和改造費用。
(四)專業經營服務單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用。
(五)根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。
八、成立房屋應急解危專項資金使用專業委員會
天津市房屋應急解危專項資金使用專業委員會由市房屋維修資金管理中心、市房屋安全鑑定檢測中心、市質量技術監督局特種設備監督檢驗技術研究院、市房產總公司以及各區縣房管局等單位專業技術人員組成。主要負責：研究、解決房屋應急解危專項資金管理過程中遇到的重大疑難問題，爲物業項目房屋應急解危專項資金的使用提供技術指導。
九、通過物業管理聯席會議解決房屋應急解危專項資金使用中的問題
在房屋應急解危專項資金使用過程中，因未成立業主委員會或者居民委員會造成申請主體缺失、物業服務企業退出等影響房屋應急解危專項資金使用的相關問題，應當通過召開物業管理聯席會議協調解決。
二〇一〇年六月十五日
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