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『由於萬科清林徑昨晚迫於現場壓力提前開盤並銷售完畢,相關工作人員沒有及時將突發狀況通知我們,導致我們很多網友無法在今天上午參與選房。』6月5日,深圳某房地產網站發出了這樣一則道歉公告。
萬科清林徑項目6月4日當晚售罄,這也讓很多購房者的計劃都被迫落空。
自樓市調控政策出臺以來,5月份深圳整體市場依然低迷,全市一手樓盤成交量環比下降56%。但這並不意味著在售樓盤清一色成交慘淡。深圳中原地產的跟蹤研究認為,盡管市場觀望氣氛濃重,但『讓價者得市場』的特點十分明顯。
萬科連夜低價開盤
6月5日上午,上述房地產網站購房俱樂部組織的網友選房團已經上車准備出發之時,纔知道清林徑房子已經賣完。有參與者抱怨稱:『本來說好5日開盤的,結果4日下午就提前開盤,並在當天晚上賣光,我第二天去看房的時候都沒有了。』
對於萬科而言,夜間開盤並不乏先例。除了萬科清林徑項目,萬科第五園四期裡城最後一棟單位6月5日也是夜間開盤,當晚銷售近八成。此前,萬科華府、金色沁園也都是夜間開盤。
連夜突擊開盤,往往是樓市火爆情況下的普遍手法,但萬科在市場整體低迷背景下仍采取連夜開盤方式,讓外界深感詭異。有非官方的解釋稱,夏天的晚上更涼爽一些。對此,深圳萬科營銷中心總經理羅霆在接受《第一財經日報》采訪時表示,選擇在夜間開盤的原因是因為萬科拿到預售許可證之後馬上進行銷售,所以每次都趕在晚上。
根據上述道歉公告援引萬科工作人員的說法:『昨天拿到預售許可之後,現場已經聚集了大量購房者,直到晚上11點多鍾,這批購房者始終沒有要離開現場的意思,導致現場有些混亂,為了有效地控制現場秩序,經請示萬科上級領導,最後決定當即開盤。』
無論手法如何,但清林徑成為樓市調控新政以來的深圳首個『日光盤』,這是不爭的事實。地產獨立評論員王智中和同行交流後也基本達成共識:『雖然沒有證據證明夜間開盤是有計劃的,但一定是有效的,否則不會連連夜間開盤。』
更多的看法是,銷售火爆是因為定價明顯低於市場預期。萬科清林徑的最低單位僅8000多元/平方米,均價1萬元/平方米,而其在售的大戶型產品均價為2萬元/平方米。萬科第五園四期裡城開盤均價為20500元/平方米,而3月份時,該盤同樣的單位均價是22000元/平方米,萬科當天還在這個價格基礎上又給予VIP客戶8萬元/套的優惠。
羅霆表示,市場預期總是在不斷變化,萬科的銷售策略就是根據不同時期的情況進行靈活定價,不存在低於還是高於預期的說法,更不存在降價之說。
王智中認為,新開樓盤定價策略沒有緊跟前期價格,而是隨行就市,造成新開樓盤定價明顯低於前期,最終實現了開盤即清盤的效果。由於新開樓盤產品不同於前期,造成『價格不可比』的現實,變相降價幅度無法考證。
有觀點則認為,萬科采取暗降的方式,明顯吸取了上一次的教訓,即避免了業內的質疑,也避免了資本市場上出現『用腳投票』。萬科選擇遠郊樓盤調整價格,順應了上一輪周期特點,價格將會從遠郊向內、從一線城市向下進行調整。
降價與否成銷售『分水嶺』
萬科深夜低於預期售價開盤也獲得了出乎意料的成交量,而此前佳兆業的降價促銷策略也取得了相當不錯的成績。對於其他開發商而言,萬科和佳兆業的舉措無疑傳遞出一個十分明確的市場信號。
當地媒體援引業內人士的說法稱,緊跟著萬科的是,深圳未來或將有18個樓盤降價。
中原地產市場研究部總監王世界對本報表示,在目前樓市調控背景下,其他的營銷手段都基本失靈,降價成為開發商最有效也是最重要的營銷手段。『每個樓盤項目的具體情況不同,但總體上降價幅度低於市場預期10%至20%之間的情況下,就會符合部分購房者的預期,而目前幾個降價樓盤的銷售效果都很不錯。』
作為深圳第一批降價的在售樓盤,佳兆業不久前推出的3個樓盤共計110套8折特價房3天內基本售完,回籠資金近3億元。在6月3日的股東大會後,佳兆業董事局主席郭英成向媒體表示,降價銷售是為配合4月的樓市調控政策,測試市場的剛性需求。
郭英成透露,從5月28日到31日,在深圳3天的促銷活動中,以10%的折扣對較差的樓盤進行銷售,每天的銷售額回昇到1億元左右,未來將根據市場的變化考慮是否降價。如果市場表現不好,下半年還將繼續考慮降價銷售策略。
降價促銷給佳兆業帶來了顯著的業績增長。一季度,佳兆業深圳公司以超過61157平方米和720套的銷售量,成為深圳開發商的銷售冠軍。該銷售業績的主要依托就是由此次降價的三大項目茗萃園、金翠園和上品雅園,這也是佳兆業在深圳的三個主力項目。
根據深圳中原地產的研究報告,政府嚴厲的調控政策使得市場上觀望氣氛濃重,一些想購房的客戶也因房貸而被迫放棄,5月深圳樓盤銷售普遍慘淡,新推預售項目整體銷售率22%,比上月低3個百分點。
目前,深圳一些項目逆勢取得了不錯的開盤成績。僑城馨苑開盤售出近四成,水榭春天二期開盤售出超過四成,上品雅園開盤更是售出近九成;整體銷售率不高的天健時尚空間,其價格比較優惠的2棟,銷售率也接近五成。
這些銷售理想的樓盤都有一個共同的特點,即價格與之前預期的相比,都有比較大幅度的回落,僑城馨苑之前預期價格30000元/平方米以上,開盤均價25000元/平方米左右;水榭春天二期之前預期價格25000元/平方米左右,開盤均價20000元/平方米;上品雅園開盤均價12500元/平方米,之前價格15000元/平方米左右。
王世界表示,在大幅調低開盤價格後,這些樓盤性價比有很大提高,與周邊樓盤比,具有很大吸引力。『從這些熱銷的樓盤我們看到,其實市場上剛性需求依然不少,只要有合適的價格,很多人仍願意入市。』
但也有一些新盤5月銷售率不足一成,超過三成的寥寥無幾。
王世界說,銷售效果不太理想的樓盤主要是因為銷售價格相對市場預期並沒有出現明顯的降低。有業內人士表示,5月份潛龍曼海寧高價入市,財富港、鴻威海怡灣、陽光天健城等樓盤價格都比之前大幅提昇,但銷售效果並不理想。
深圳中原地產的報告認為,一些樓盤低價入市並熱銷,而價格維持原位的樓盤銷售慘淡,這種大環境影響下,價格參照有了新標准,這可能會導致更多開發商下調價格預期或者降價促銷。王世界表示,目前絕大部分開發商都在考慮價格下調的問題,尤其是部分銷量不太理想的項目。而有業內人士稱,更多的開發商將從開始羞羞答答的『暗降』,逐漸轉向姿態高調的『明降』,開發商『死扛』只會更加被動。
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