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不久前,住在美國邁阿密的一位朋友問我,能在這兒租房住,到底為什麼還要買房呢?買房的時代已經結束。
出於工作的原因,他很快便搬到曼哈頓,並花100萬美元在上西區買了個Loft。
請注意,一種非常典型的做法。價格上漲時,人們想要買入,價格下跌時,人們變得更加小心。買漲不買跌的做法在邏輯上講不通。
房地產網站Trulia.com研究了美國的主要房地產市場並提出一個問題:買和租哪一個更劃算?
根據Trulia網站的計算,我的朋友恰恰犯了方向性錯誤。
Trulia網站說,在曼哈頓租房,這兒的房價太貴。舊金山也一樣。
在邁阿密買房,與租房相比,這兒的房價便宜。類似的地方還包括鳳凰城、拉斯維加斯及其他大多數房價大跌後相對較低的地方。
這家公司認為,年租金的15倍左右是一個交叉點。換言之,一個城市的房價約相當於年租金的15倍時或許比較合理,這是經驗之談。例如,如果你每年花1萬美元租一套房,那麼買房的成本超過15萬美元時就要考慮再三。華盛頓特區智庫經濟與政策研究中心經濟學家貝克爾近年對這一問題的研究也得出了類似的結論。他說,15倍是歷史均值。
那麼紐約現在是多少倍呢?
Trulia網站說,紐約現在是32倍左右。在紐約市買一套兩居室的共管公寓或聯排別墅平均高達年租金的32倍左右。高於20倍的其他城市包括西雅圖(24倍)、舊金山(22倍)和俄勒岡州的波特蘭(22倍)。
Trulia網站說,另一方面,邁阿密的登記價格現在約是年租金的8倍,鳳凰城約為10倍,拉斯維加斯約11倍。
需要說明的是:Trulia網站的數據是基於登記價格而不是實際交易價格,因此價格可能過高。
此外,把交叉點定在租金的15倍或許偏低。
在昨天的談話中,貝克說這一數值假定你將只在這套房子裡住7年。這是人們在一套房屋裡通常居住的時間。他說,如果你住得更久一些,房屋買賣的交易費用相對攤薄,重要性也降低,則購房的吸引力就變大一些。
盡管如此,Trulia的分析看來在方向上是正確的。經濟與政策研究中心去年所做研究得出了類似的結論:即,與租金相比,紐約和加利福尼亞沿海地區的房價較貴,而那些房價下跌最猛的地方現在看來比較便宜。
Trulia的研究強調了兩點。這兩點完全正確。
首先,房主需要先非常認真地看看當前的現金流。為了當房主而買房毫無意義。如果租金比房價便宜很多,要三思而後行。
其次,房價跌幅最大的地區現在看來像是置業的好地方,而那些看似『最安全』的地方卻並非如此。老話說:沒有『安全』的投資,所謂安全只是風險還不明顯而已。這條法則一再被人遺忘。