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中央政府4月出臺的『房產新政』似乎再一次成為了蜘蛛網,網住的只是飛蟲螻蟻,而對老鼠麻雀則無能為力。
『新國十條』的出臺後,至少從公開的統計數據來看,雖然各地樓市陷入觀望,成交量銳減,但成交均價仍然堅挺,甚至出現不少樓盤逆市提價的現象。而房價堅挺的背後,是炒房資金的軟磨硬扛。
對真正的炒房客而言,『新政』改變的,或許只是游戲的方式。
『新政』的免疫者
浙江商人王岩(化名)是一位資深的炒房客,他告訴《中國財富》記者的第一句話就是:『此次調控對像我這樣的真正炒房者沒有任何作用。』因為,像他那樣的擁有實業的炒房客,從銀行貸款根本不需要買房按揭。他浙江工廠裡的機器仍在正常運轉,工人仍在忙碌。據此,銀行就會給他貸款,而他則可以用從銀行貸得的資金去各地買房。
如果說此次『房產新政』對他造成了影響的話,那就是他准備轉戰二三線城市了,因為二三線城市還有廣闊的空間。現在,像武漢、重慶、合肥那樣的二三線城市已經成為資深炒房客的下一個主戰場。『知道為什麼從去年開始,萬科、富力、恆大等大型房地產公司就在二三線城市布點拿地嗎?』王岩自問自答,『因為政府調控的目的是,限制一線城市房價上漲,帶動二三線城市土地價格及城市發展。如果政策沒有太大變化的話,那裡的投資價值還是很大的。我們的原則是,哪裡有錢賺就去哪裡。但浙江老家的工廠還要運轉下去。如果過些年實業的經營環境好一些,我還會回到實業上去。畢竟炒房不是長久之計。』
王岩的資金有多種來源,他不但可以以工廠名義從銀行貸款,還可以通過抵押現有房產貸款,而且他的民間借貸渠道非常暢通。浙江的民間借貸資本大得驚人,憑借他良好的信譽,他可以輕松籌到炒房所需的大筆資金。『所以,首付50%的政策只能限制現在纔有買房保值意願的人,而對真正炒房的人,現在的調控范圍是管不到的。』王岩說得很直白。
二套房的認定標准同樣對真正的炒房客無能為力,因為他們大多是全額付款。現在國家關於二套房的認定還沒有一個科學的標准,但真正的炒房客對此似乎並不關心,因為他們有很多規避辦法。『市場上從不缺身份證,而且是明碼標價的。既然市場已經形成,那就按照各的需求交換。我需要身份證,對方需要錢,交易就很容易了。再者,我可以再注冊公司,到二三線城市以企業的名義購房。現在地方政府要招商引資,要追求GDP,我就去那些地方投資,他們是很歡迎的。』王岩總結說,『總之,方法總比困難多。我相信隨著調控的深入,更多的破解方法會被曝光,但當破解方法曝光的時候,有些人已經賺了大筆錢,轉而尋找新的投資之道去了。』
商業地產成避風港
南京的投資客張先生3月份拋售了大部分住宅,當時房價正處於高位,所以他手裡一下子就多了幾千萬元的現金。
剛拋掉手中的大部分住宅的張先生已開始尋找下一個投資領域。『風聲越來越緊,看來以後炒房不會像之前那樣簡單了。但手上的錢又必須投出去,存在銀行只會貶值。現在投資別的領域我不太放心,所以我就仔細挑選商業地產。商業地產的收益率至少會比住宅高出一倍,能夠大大超過銀行存款利息。』於是,張先生開始走訪南京各大商圈和寫字樓,玄武區的老寫字樓、新街口CBD的寫字樓和商鋪,幾乎看了個遍。
然而,投資商業地產,張先生遇到的困難遠大於之前的住宅投資。商業地產一般包括辦公樓、商鋪商場、酒店、綜合樓等,一般使用年限為40?50年左右。他看中了新街口CBD的一處商鋪,總價需要七八百萬元,貸款一半的話,還款壓力相當大。況且,CBD現在人氣並不旺,租金能否漲起來,張的心裡沒底。有些項目經營狀況差別比較大,雖然理論上定位准確,但實際上沒有多少人氣,無論是商鋪還是辦公室,空置率都比較高。他還看中了玄武區的一個寫字樓,雖然價格便宜,租金收益率高,但昇值前景並不樂觀。
但他認為,住宅地產經過調控以後,商業地產是房地產投資市場一個很好的選擇。中國的住宅和商業地產價格倒掛是全世界絕無僅有的現象,那表明現在是投資商業地產的一個絕佳時機。即便投資商業地產較為復雜,張先生還是堅持到南京各區尋覓。他認為,商業地產需求量相對穩定,價格通常不會暴漲暴跌,是較好的避風港。
中原地產華北區域總經理李文傑認為,從目前市場情況來看,商業項目的租金回報仍舊較高,投資商業地產依然能取得不錯的收益,同時,相對穩妥的房地產仍是多數投資者的首選,住宅地產市場出現不確定後,投資商業地產會是很多投資客的新選擇。
全國房地產經理人聯盟常務副主席兼秘書長楊樂瑜曾大聲呼吁,發展商業地產是房地產走出困局的一條出路。
布局下一輪上漲
『無論新政如何嚴厲,房地產仍是未來的投資方向。』北京一位炒房客對記者說,未來一段較長時間內,房產尤其是一線城市的房產仍是稀缺性資源,是最有效的抗通脹工具,因此他正在積極布局投資方向,以備戰樓市下一輪上漲。
我愛我家房地產經紀北京分公司安貞橋分店一位經紀人告訴本刊記者,2008年房價大跌,之後便是2009年房價大漲,而且近年來每一次調控均會引發房價報復性反彈,已經成為很多炒房客的共識。作為中國第一城市和國際化大都市,目前北京的房價與國際同類城市相比並不高。從此輪政策分析來看,預計未來幾年投資房產不會像以前那麼容易,需要投資者發揮更多智慧。但只要堅持握有高品質的房子,就能夠抵御來自市場和政策的風險。
上一輪國家宏觀調控仍令很多炒房客記憶猶新,他們至今仍在後悔2007年沒出手。當時國家放話說要調控,結果房價猛漲。現在很多投資者又怕再次錯失良機。與到二三線城市成批購房相比,混跡上海、北京、廣州、深圳等一線城市的資深炒房客更喜歡購置高端房產甚至別墅,因為高端房產抗跌性強,即便調控的力度再大,仍具有昇值的空間。長遠來看,中國房地產肯定是昇值的。況且,目前沒有更好的投資替代品:加工制造業回報率太低;股市一直不溫不火,且有下跌趨勢;目前通脹壓力嚴重,不找到合適的投資領域,資金必然貶值嚴重。5月11日,國家統計局公布4月份CPI增長2.8%,讓不少投資者對通脹產生了更加『畏懼』的心態。
對於真正的投資、投機者而言,『房產新政』只是增加了投資成本,縮小了杠杆倍率,降低了投資收益率,但仍有很大的盈利空間。從國家發改委、國家統計局5月11日公布的2010年4月份房屋銷售價格可以看出,『新政』並未改變資本爆炒房產的行為,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲12.8%,新建住宅銷售價格同比上漲15.4%,商品住宅銷售價格上漲17.3%。
鏈家地產市場部一位負責人告訴本刊記者,目前全國已有超過30%的炒房客轉向房價相對較低的二三線城市,武漢、沈陽、重慶、合肥等城市已成為炒房客爭相搶佔的市場。
難道北京、上海、廣州、深圳等一線城市的今天,會是二三線城市的明天?如果真出現那一幕,被各方寄予厚望的『房產新政』可能就不是兩次掉進同一條河流的問題了。