|
||||
在商品房住宅價格狂飆猛進的時候,北京多處卻悄悄出現了僅僅幾十萬元甚至幾萬元一套的房子,這些並非由正規建築公司蓋的房子地理位置多位於城中村邊緣或者城鄉接合部,交通便利,但價格卻只是同區域大產權商品房的幾分之一,到底這種房子為何這麼便宜?記者進行了調查。
賣的不是產權是20年租用權
豐臺區成壽寺可說是黃金地段,緊挨三環,離地鐵也近,這裡的萬盛家園『銷售』十分火爆,有時一天就『賣』出13套房子,35平方米左右帶衛生間和廚房的小戶型,售價是15萬元左右。銷售人員告訴記者,房子銷售的只是20年的租用權,所簽的合同也是租房協議,並向記者出示了協議范本,記者看到協議范本上所約定的條款和網上大多數的租房范本相同,只是承租時間為20年,合同上還寫明,若20年中遇到拆遷或者政府征地等,出租方將退還承租方餘下年限的租金。15萬20年,合每月纔600多元的租金。乍看起來,確實是個穩賺不賠的買賣。記者在現場也看到很多人交錢簽協議。西紅門的『新天地港灣』位於西紅門路南800米左右的一條泥濘小徑中,樓蓋得很『山寨』,模仿商品樓的格局和戶型,落地窗,但質量和細節都無法和商品房相比。銷售告訴記者,這裡戶型有一居、兩居,面積30多平到50多平不等,最便宜的是6.5萬租20年。『在這裡買「租權」自住的大部分是北京人、做小生意的和一些老年人。還有一部分就是投資客,簽下來以後再租出去,賺短租收益。』記者了解到,在這個地段,有廚房、衛生間的一居室,基本上能租到800元左右,如果按8萬一套長租20年計算,合到每月只有300多元的成本,貌似十分合算。銷售員笑稱這就是『山寨版的廉租房』。
據記者了解,同樣的情況還出現在西四環的『鋒尚公寓』、西紅門的『龍澤潤寶公寓』、大興黃村的『創玉朝公寓』和八通線雙橋附近的『北岸1292』等。
無規劃批文無質量驗收
記者了解到,這些『山寨廉租房』基本是蓋在一些大型企業的企業用地上,成壽寺萬盛家園的銷售告訴記者,這裡的地屬於一個電氣公司,銷售公司向電氣公司租了20年使用權,電氣公司允許他們在這塊地上蓋房並出租,房屋是沒有產權的,自然也沒有規劃和驗收等國家批文,居住的話要按商用水電收費。
在西紅門,記者看到很多類似的樓房還在建設當中,上前詢問得知,蓋樓的並非正規有國家資質的建築公司,而都是民間建築隊。
北岸1292位於朝陽區建國東路通惠河產業帶北岸三間房地區。步行5分鍾即可到達八通線地鐵雙橋站,交通十分便利,33萬一套。這裡的銷售告訴記者,蓋房子的地是銳創偉業集團旗下的產業用地,隸屬於朝陽區農工委,目前向外銷售的是40年的使用權,因國家規定租房最多20年,所以簽的協議是20年加20年的。銷售說地塊屬於定福莊傳媒產業帶,半路拆遷的可能性小,但不排除政府征地和政策性拆遷的可能,若40年中出現政府征地和政策性拆遷的情況,將按比例退還租戶剩餘年限的租金。
房屋處置權是關鍵
對於萬盛家園這種情況,記者撥通了豐臺區建委的便民電話諮詢,區建委表示,沒有產權的房子是沒有經過質量驗收等程序的,企業用地如果是工業用地性質的話,那麼上面所蓋的民用房必然是違章建築,一旦政府征地或者面臨拆遷,承租者就要承擔很大風險。一些大型企業用地屬於國家所有,企業擁有處置權但不擁有產權,如果想承租這樣的房子,就要搞清楚,簽合同的出租方是否擁有地上房屋的處置權,可以要求出租方出示相關證明文件,如果是代理公司租用企業用地再向外出租,就要搞清楚企業是否將處置權授權給這個代理公司。
對此現象,北京市億中律師事務所專職律師王京平表示,僅從租賃關系角度來說,簽20年的租賃合同是符合合同法規定的,但要注意的是房屋的出租方是否具有房屋的合法開發手續,集體建設用地手續的取得是非常嚴格的,現在中國還沒有放開集體建設用地的流動,商家取得地後只有經營權,而沒有建設開發房屋的權利,如果房屋建設沒有取得規劃許可,房屋就是違章建築。如果房屋是違章建築,在20年期間,如果發生拆遷,那麼房屋承租人是得不到補償的,如果是合法出租,那麼承租人的經營損失和裝修損失都可以得到很高的補償。假設前提都是合法的,王京平律師也建議承租人到當地房管部門進行租賃登記備案。
風險分析
這種『山寨廉租房』看似穩賺不賠,但仔細推敲,卻有很多風險。
風險1:20年租金=20年風險
現在北京發展建設步伐非常快,這些賣出租權的房子又多處於城鄉接合部或城中村地帶,20年內不被政府征地和拆遷的可能性很小。一次性給足20年的租金,等於就給自己背上了20年的風險。如果居住兩三年以後即遭拆遷,就等於兩年中以微小的投資回報押了十幾萬給別人。
風險2:合同不受法律保護
如果承租的是違章房,那麼合同是不受法律保護和監督的,而且出租方基本都是租用企業用地的公司,並不是企業直租,如果一旦出現政府佔地或者拆遷,假設出租方資金鏈不夠充裕,或者乾脆拒絕退還剩餘租金,那麼承租人就要面臨打官司,甚至長期作戰追討租金的准備。
風險3:拆遷後無家可歸
如果承租的房屋是違章建築,那麼一旦被征用拆遷,那麼租戶的利益是最無保障的,曾有這樣的案例,張家灣鎮北大化村『碧水藍天』小區的多名租戶幾萬元至十幾萬元租用了房屋後,鎮政府卻通告稱小區全部的7棟居民樓屬於違建,需要拆除。很多在此養老的租戶面臨無家可歸,本應正常的生活也被無盡的官司和煩惱擾亂了。