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2009年,全國商品房銷售形勢經歷了回暖、暢旺到火爆三個階段,量價增長遠超年初預期,甚至超過了瘋狂的2007年:商品房銷售面積9.37億平方米,同比增長51%,並且遠超07年7.6億平方米水平;商品房銷售額4.4萬億元,同比增長82.8%,遠超07年2.96萬億元的水平。從銷售面積和銷售金額均創歷史新高,兩項指標的同比增幅也同時創下歷史新高。全國全年商品房平均成交均價4695元/平方米,同比增長21%,遠高於07年3885元/平方米的水平。
在樓市高速增長的拉動下,全國房產銷售收入大幅增長。2009年,全國房地產開發企業完成土地購置面積31906萬平方米,比2008年下降18.9%;完成土地開發面積23006萬平方米,下降19.9%。
面對如此瘋狂的樓市,在橫跨2009-2010年的一個月時間裡,房地產調控政策密集出臺,從『營業稅』到 『國四條』,再到『國十一條』。諸多抑制投資政策的出臺,加劇了市場觀望氛圍的形成,那麼,2010年的房地產究竟將呈現怎樣的走勢,眾目所矚、民心所向的樓房降價能不能得到落實?中央新政對房地產開發市場將起到多大影響?都是全民最為關注的話題。
有數據有真相 瘋狂的2009年
2009年,全國商品房銷售面積93713萬平方米,同比增長42.1%;銷售額43995億元,同比增長75.5%。其中,商品住宅銷售面積同比增長43.9%,銷售額增長80.0%。
2009年,商品房銷售額43995億元,比2008年增長75.5%。其中,商品住宅銷售額增長80.0%,辦公樓和商業營業用房銷售額分別增長66.9%和45.5%。同時,在去年銷售火爆的情況下,房地產企業獲得的定金及預收款15914億元,增長63.1%;個人按揭貸款8403億元,增長116.2%。
09年,全國完成房地產開發投資36232億元,同比增長16.1%,增速雖為十年以來最低水平,但從年初至年末,累計增幅基本呈逐漸擴大態勢,復蘇態勢明顯。
2009年,全國房地產開發企業房屋施工面積、新開工面積、竣工面積均比上年有所增長,但增幅均不超過13%。同期,房地產開發企業完成土地購置面積31906萬平方米,同比下降18.9%;完成土地開發面積23006萬平方米,下降19.9%。
2009年,全國商品房銷量大增的同時,土地購置面積有所下降。據統計,2009年,全國商品房銷售面積93713萬平方米,比2008年增長4..1%。其中,商品住宅銷售面積增長43.9%;辦公樓銷售面積增長30.8%。2009年,全國完成房地產開發投資36232億元,比2008年增長16.1%。2009年,全國房地產開發企業完成土地購置面積31906萬平方米,比2008年下降18.9%;完成土地開發面積23006萬平方米,下降19.9%。
2009年,房地產開發商贏利頗豐,而其運營資金主要來自銀行貸款。據統計,2009年,房地產開發企業本年資金來源57128億元,比上年增長4..2%。
而與商品房市場高奏凱歌的同時是保障性住房建設的緩慢進度,據1月19日國土資源部召開的『保增長保紅線行動』成效座談會傳出的消息顯示,去年1?11月,我國保障性住房用地供應27.54萬畝,僅完成年度計劃供應量的46.66%。
樓市調控頻出 2010年樓市走向何處?
2009年樓市狂歡後,房地產調控政策紛紛推出,也正基於國家對『抑制房價過快上漲』的表態,大家對於2010年的樓市都有了一絲期待。
『我相信2010年房價的漲勢絕對不會像2009年那樣……』、』2010年房地產的價格,尤其是大城市的房地產價格難免會出現一些比較明顯的調整。』在1月17日舉行的中央電視臺財經頻道首屆中國經濟年會上,來自全國人大財經委、國研中心、清華大學等機構的官員和經濟學家均表示,2010年的中國房地產市場或有明顯調整。
預測一:已成支柱產業 房價仍將上揚
即使面臨宏觀調控,但是房地產業依然是國家經濟的支柱產業。這番話來自國家統計局總經濟師姚景源。作為一個『死多頭』其於18日在接受某媒體采訪時表示,雖然房價的高漲帶來了社會對房地產泡沫的擔懮,但是,汽車、房地產作為我國整個經濟重要的支柱產業一點也不能動搖。
國務院發展研究中心金融研究所所長夏斌表示:『我相信2010年房價的漲勢絕對不會像2009年那樣,這是我們的基本判斷。』他認為政府正在出臺一系列的政策,『所以我相信2010年的房市比2009年會走得更穩,逐步的健康。』
而對於老百姓非常關心的抑制房價的問題,全國人大財經委副主任吳曉靈強調,房價的上漲,貨幣政策應該給予更多的關注,但不能將壓力都放在貨幣政策上。
吳曉靈指出,要解決房價上漲過快的問題,必須建設好3個制度:第一是住房制度,在國家保障房、一般商品房和高端商品房中,政府應該關注的是前兩個層次;第二是土地供應制度,針對不同的人群有不同的土地供應制度;第三即金融制度,『為各個不同層次的人獲得住房,以及開發商為不同層次的人來提供住房的時候,滿足他們融通資金的需要。』
她進一步認為,應該把房地產當作一個滿足人民基本生活所需的產業來發展,『如果從這個角度來說,我們只要能夠把80%、90%的老百姓的基本生活安排好了,高端房價漲多少,不用去管它,可以完全交給市場。』
預測二:改革不可避免 樓市大幅調整
清華大學世界經濟研究中心主任李稻葵表示,2010年房地產的價格,尤其是大城市的房地產價格難免會出現一些比較明顯的調整。他分析原因在於,這一輪的房地產價格的上漲跟前幾年性質有所不同:第一,2009年房價上漲非常快,大城市4月底、5月初突然漲價;第二,明顯的帶有流動性推動的性質在裡面。
由此,他認為央行提高存款准備金率是『非常藝術性的貨幣政策調整方式』,給資本市場、房地產參與者傳遞了一個非常明確的信號:貨幣當局關注到了資產價格的變化,『在這個情況下,心態不太穩的、基礎不太牢固的房地產價格很可能會產生變化。』
李稻葵表示,中國的房地產產業『已經到了非改不可的境地,雖然過去十幾年,表面上看、數據上看發展得不錯,房價在漲,對國民經濟的推動力很強,成為一個支柱產業,但是必須看到,這個產業已經蘊藏著巨大的矛盾。』他認為這已經演變為一個沒有贏家的游戲,改革不可避免。
全國房地產經理人聯合會王智中表示,2009年樓市是在空前利好政策的推動下纔發展的,當這個外力停止後,房價就有可能往下掉。而在『國十一條』以後,物業稅是最值得期待的一個政策,如果沒有這種制度設計,房地產調控可能會依然停留在『頭痛醫頭,腳痛醫腳』的層面。
國信證券報告認為導致09年銷售火爆的四個原因在2010年將不復存在,09年樓市的『火爆』和『瘋狂』在2010年將難以再現。國信證券指出,隨著中央明確表態要遏制房價過快上漲,行業政策面已從『寬松』轉向了『中性』,另外,隨著未來加息周期到來,如現有的『中性政策』不放松的話,政策面受加息影響將轉為『趨緊』,因此09年樓市的『火爆』和『瘋狂』在2010年將難以重演,房地產上市公司2010年的銷售增長將存在一定的不確定性,這將對2011年的業績增長構成負面影響。
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