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國務院總理溫家寶在中南海紫光閣接受了記者專訪,就當前經濟形勢、明年經濟工作和其他問題回答了記者提問。溫總理首先給大家吃了一顆定心丸,總理表示過早退出刺激經濟政策可能致前功盡棄。我國明年還要實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。此次訪談涉及國計民生諸多問題,明年行業發展將是幾家歡樂幾家愁?我們特邀華融證券首席策略分析師肖波對此進行詳細解讀。此次解讀因涉及面廣泛,遂分三次解讀。今天為您解析眾所矚目的房地產。
數據說話:為什麼政府現在要抑制房地產泡沫
在所談及的諸多國計民生的問題中,溫總理關於打擊捂盤惜售、哄抬房價的表態成為網友熱議最多的話題。在連續出臺房地產調控政策的基礎上,總理再次明確表態,尤其是與之前的國四條相比,溫總理此次談話將捂盤惜售、佔地不用、哄抬房價定性為違法犯罪,決心予以打擊。房地產的冬天是否就要來臨?股市的房地產板塊和相關板塊是否也要面臨衝擊?
肖波指出,看看2009年的房地產行業的數據就可以明白為什麼政府現在要出臺政策穩定房市。09年11月後我國一二線城市房價出現了飛漲,而且是在前三個月連續大幅上漲的背景下出現這樣的上漲。像北京、上海這樣的大城市出現了月環比增幅5.7%的上漲,而二線城市幾乎出現了飛漲,像南京9月、10月兩個月連續上漲3.4%和5.8%,而到了11月份已經達到了8.7%的上漲率。這種價格的飛漲,無論是對老百姓還是對整個房地產市場都不是一種健康發展的勢頭,而是哄抬炒作的結果。
從全國的住房空置率也可以看出這種哄抬炒作是確實存在的。國際上的標准是:房地產市場空置率在5%-10%是一個健康的狀態,如果在10%-20%之間,則已經出現了過熱的苗頭,而如果在20%以上,則房地產市場很有可能給經濟帶來危害性的破壞。而我國2009年4月份的空置率已經達到了39.1%,遠遠超過了國際最高警戒線。空置率奇高的原因就是開發商捂盤以及投資客買房不住。而4月之後的空置率數據就一直沒報,是高是低可想而知。這種瘋狂的炒作和巨大的泡沫必然引起管理層的重視,總理的談話就明確提出了要打擊要維護房地產市場秩序,打擊捂盤惜售、佔地不用、哄抬房價等違法犯罪的行為。
說房價"越調整越上漲"是沒解讀好政策決心
對於這次調整會否重蹈任志強"越調整越上漲"的覆轍,肖波很肯定地指出,說房價"越調整越上漲"是沒解讀好國家政策的決心。很多開發商可能現在還在等對他們有利的政策,但肖波認為,未來幾年內國家的政策會以保障性住房和安居工程為主,搞商品房開發的開發商他們的價格會慢慢向保障性住房靠近,不會再高到離譜的狀態。
肖波認為,開發商本來就是捂盤炒作,國家加大力度建設保障性住房後,剛性需求將被國家的保障性住房大量吸納,沒有需求就沒有市場,全國的房地產價格肯定會回落,一線城市價格降幅稍小些,大概在20%左右,二三線城市會降30%以上。
房地產市場不會就此失去活力
那麼,在政府的重拳打擊下,房地產市場是否會就此失去活力?肖波給出的答案是否定的。他認為,總理的講話實際上透露出一個很重要的信息,就是要保護房地產市場健康穩定發展的大局。因為房地產對整個經濟的貢獻非常大,房地產會輻射帶動156個行業,房地產的發展對整體經濟的發展至關重要。總理的講話中保護房地產市場的中心體現在加大保障性住房、棚戶區改造、自住和改善性住房的供應。這一塊兒一旦釋放出來在全國鋪開以後,將對房地產市場的健康發展起到非常大的推動作用。因為財政和稅收都會向保障性住房和民生改善性住房傾斜,房地產市場不會出現供求失衡的狀況,反而是會保障供給。所以房價很有可能會出現比較大的回落。但價格回落並未意味房地產市場就死了。
肖波指出,總理此次關於房地產問題的回答實質是推進房地產市場健康發展的重要舉措,一方面會打擊炒作哄抬的奇高房價,同時會保障老百姓住房的供給。另外,房地產市場進入健康發展的軌道之後,對156個行業的帶動作用會比炒作時期更大,會進入一個良性發展的狀態。
房地產板塊整體不看好
負面影響比較大的是那些單一開發商品房的企業以及那些存在捂盤惜售等行為的企業。而率先先受益的就是建築行業、建材行業、環保新材料、裝飾裝修行業,再有就是房地產的下游行業,比如家電、紡織、陶瓷制品、玻璃、家具等,如海信、美的。
肖波認為國家的房地產政策是一個中性的政策,房地產並不是最好的投資板塊。一是因為保障性住房肯定是有序推進,不會蜂擁而上,再者保障性住房本身利潤空間小,企業效益反應不出來,僅僅是題材支橕不了高估價,對房地產板塊總體不看好,但具體看好建築類企業,如北京城建、上海建工。
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