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2009年11月5日,中糧集團在上海召開了『大悅城』品牌戰略發展發布會,上海市政府、北京市朝陽區政府、天津市南開區政府、沈陽市大東區政府等政府領導,中糧集團高管以及大悅城時尚品牌合作伙伴齊集一堂。
此次發布會以成長中的大悅城為主題,北京西單大悅城、北京朝陽大悅城、天津大悅城、沈陽大悅城在內的7個大悅城首次集體亮相,品牌陣容之強大令人矚目。
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『大悅城』落子背後
與眾多商業地產品牌的定位相比,大悅城提出了『全服務鏈城市綜合體』戰略,這種全能型的定位曾經讓諸多同行望而卻步,其操作難度可謂相當之高,此番『大悅城』的知難而上,足以讓業界領略到十足霸氣。
『全服務鏈城市綜合體』戰略明晰地勾勒出『大悅城』未來的發展形態,也使得『大悅城』品牌在中糧商業版圖上的作用亦得到顯著加強。所謂『全服務鏈的城市綜合體』是指將購物、餐飲、娛樂、辦公、居住等城市生活的若乾功能在空間上進行組合,形成針對目標客戶的全服務鏈,在各部分間建立一種相互依存、相互補益的關系,從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的綜合體。依托集團強大的資金和品牌實力,中糧以獨到的商業地產經營策略專注於發展極具潛力的城市綜合體,通過持續經營管理來獲得穩定而可觀的收益。
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天津大悅城總經理汪軍認為,目前世界發達國家的商業地產多是以生活方式中心的業態出現。而中糧大悅城品牌在國內領先開發城市綜合體,正是洞悉產業發展規律、借鑒國際商業地產發展經驗之舉。眼下國內全服務鏈的城市綜合體的開發還不多,原因並不是商業模式不好,而是由於發展城市綜合體的門檻較高,不僅需要雄厚的資金基礎,在招商和物業管理方面對開發商品牌亦有相當的要求。而中糧大舉進軍城市綜合體的背後,有集團的強大資金作後盾。結合逐漸提昇的『大悅城』品牌影響力和此番提出的『全服務鏈』戰略理念,表明中糧欲以『資金、戰略和品牌』三駕馬車驅動其商業地產業務的計劃愈加明顯。
筆者認為,在充足資金的保障下,中糧的戰略可謂獨到。一個城市每一輪住宅不動產昇值的背後,都伴隨著一次大規模的商業不動產昇值,而商業昇值的成長性遠比住宅可觀。中糧大悅城品牌的選址都是各個城市的中心城區,這使得中糧持有的這部分商業保值增值的能力非常強。大部分住宅開發商隨著產品權屬的轉移,把物業昇值的部分轉移給了業主,而持有型商業的開發商則是百分百的獨享不動產帶來的穩定高收益。
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坐擁城中心成商業王道
判斷一個區域的未來,從來不能割裂歷史。中心城區作為天津的發祥地,從明永樂二年(1404年)設衛建城歷經了600年的風風雨雨,其厚重的文化生活底蘊更是無以附加,經過歷時8年的拆遷改造,中心城區已今非昔比。
針對中心城區的巨大變化,汪軍給出了一組數字:『如果以天津大悅城為中心來測算,其周邊3公裡半徑范圍擁有73萬人口,5公裡范圍擁有330萬人口。區域內近幾年來新增成熟高端社區300萬平米,約14萬中高端消費群體。周邊是天津著名旅游景點,每年有近600萬的旅游人群。』
另據了解,國內第三季度經濟數據顯示,宏觀經濟回暖之勢日趨明顯。仲量聯行最新發布的報告顯示,經歷了一年多與住宅市場倒掛的租金下滑後,商業地產首次呈現出積極態勢。繼2009年第二季度小幅上昇後,第三季度的商業地產需求開始出現穩步回昇跡象,且有較多大單交易湧現。大悅城品牌選擇在此時發力,無疑為開始回昇的國內商業地產市場再添一股強勁動力。
從目前天津商業格局來看,代表性的商業項目設施及功能較為單一,餐飲、娛樂、休閑等功能不突出,基本以傳統百貨的經營模式存在,且商業經營模式落後,與目前商業發展的趨勢不相匹配,城市商業本身迫切需要突破昇級。
汪軍表示,天津大悅城選在此時出手,除了對經濟大勢做了足夠的判斷之外,還對天津的商業環境做了相當周密的思考,天津日益減少的城市空間,要求公共服務實現空間上的集約化。因此,集多功能於一身的城市綜合體,將成為商業地產中最具前景的業態。而地處城市核心區域的大悅城,佔據了東馬路、南京路、和平路三大傳統商圈交匯的核心點,是天津市級最大的新興核心商圈。
筆者認為,中心城區目前的區域價值是被嚴重低估的,就如當年人們驚詫於上海浦東的飛速發展之時,浦西卻在悄無聲息間成為最大的受益者;而濱海新區的全速推進,必將幫助中心城區再一次全方位昇級登頂。在一個高速發展的城市打造一方商業翹楚,坐擁城市中心將是王道。再完美的商業模式都存在著可復制性,而城市中心的位置卻只有一個。
九河下梢變身時尚之城
在鼓樓上有一幅著名的對子,上聯是:『高敞快登臨,看七十二沽往來帆影』,下聯配:『繁華誰喚醒,聽一百八杵早晚鍾聲』,描寫的正是當年漕運興盛的天津衛。600餘載的天津有過商業的繁榮,有過曾經的輝煌,但從未與時尚有過太深的淵源。是天津衛根本不具備時尚的氣質,還是身在其中而無從察覺。
天津大悅城如何打造一座時尚之城,汪軍表示:『不論任何年齡的人,都可以有一顆年輕時尚的心;而潮流和品位是每個人的追求,並不受地域的影響,它是源自於人們對美好生活的向往,天津當然具備時尚的氣質,只是很多時候沒能給他們提供這樣的機會。大悅城將品牌定位為「年輕、時尚、潮流、品位」,致力於成為天津城市之心的時尚消費目的地。』
天津大悅城也已與目前東南亞最大的零售集團泰國中央百貨簽約,並與廣州金逸影視集團聯手打造天津最大、國內首家『影劇院』,未來很可能會有多部好萊塢新片的首映大典在這裡舉辦,每年全球前沿流行風尚也將在這裡發布,大悅城同時配備了全明星國家真冰冰場,屆時將掀起天津休閑運動的新浪潮。同時還將引進全新理念的國際化兒童體驗中心,最具時尚前沿的運動及數碼旗艦店、各國美食與娛樂業態也將薈萃於此,實現都市人的『一站式』生活方式。
天津大悅城的建設以時尚的全新理念,詮釋一份大都市商業的流行趨勢,成為天津商業昇級換代的時代標志。同時,天津大悅城以時尚和國際化為主導來定位,不僅會結合天津市場特點保留很多市民鍾愛的商業品牌,還會引進很多世界主流及特色品牌,給消費者帶來全新的購物新體驗,成為時尚及城市中堅人群生活中的一部分。
有專家分析稱,大悅城成功的關鍵在於領先的經營戰略、品牌先行的策略以及明晰的客戶定位。不論是在生活重心區域打造『品質生活中心』,還是在城市核心商圈打造『潮流中心』,都能基於明晰的消費群體定位對餐飲、娛樂、購物、休閑等功能進行有機組合,並發展出一套完整的服務鏈條。這種城市綜合體的組合模式,勾畫了未來中國商業地產的理想模型。在此趨勢下,實施『全服務鏈城市綜合體』戰略的『大悅城』品牌模式更加值得行業的關注和思考。
開創一種全新的商業模式有其必然的風險,然而風險之後則是巨大的先機。至目前為止主力店簽約率已經超過80%。作為2009天津十大城市新地標之一,要扛起這面旗幟,還有更長的路需要前行。