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新華網甘肅頻道2月8日消息據《甘肅日報》報道從1998年房改房政策開始實施起,蘭州房價牛市10年只漲不跌,這對市場來說是一個比較奇怪的現象。那麼究竟是什麼因素支撐着蘭州商品房一直高價運行呢?
地價漲,成本漲,只是房價上漲的一個噱頭
房地產老闆在房市低迷時大呼需要救市,原因是土地價格在上漲,施工安裝成本也在上漲,因而房價上漲也是自然規律。
地價真是商品房上漲的核心成本嗎?界內有關人士認爲,這是不能確立的。一則,現在蘭州市城關區的地價一畝在500萬元左右。如西站附近的蘭州一毛廠地價,2000年拍賣時每畝在100萬元,而與西站不太遠的蘭州軸承廠,2006年底土地拍賣價格在140餘萬元,增長幅度並沒有那麼誇張。就算在城關進行房地產開發,在4畝地上蓋3萬平方米的高層也屬正常;那麼2000萬元的地價,平攤到3萬平方米的建築面積上,每平方米地價只有六七百元左右,也只佔到目前每平方米5000元房價的15%左右。二則,對於房地產開發商而言,另一獲得土地渠道在於拆遷安置。據有關專家分析,按常規走勢來看,應該是通過拆遷而獲得的土地價格要比公開拍賣競價低;但目前隨着市民維權意識的提高,拆遷費的不斷增長,在相同地段拆遷費用成本與拍賣土地的價格越來越逼近,在房建成本中所佔比例二者也越來越相近。三則,目前許多房地產開發公司將地價按現價攤入商品房成本中其實是不應該的,因爲在蘭州不少房地產開發的大園區,其土地當時基本是劃撥所得,而當時的徵地價格,估計劃撥一畝地也就相當於現在一套商品房的價格,因此地價在建房成本中所佔比例更小。而目前能把地價算入開發成本的大園區,也僅仁恆國際、曦華園等幾家而已,因爲這幾家的土地是靠拍賣競價而得。
那麼施工成本在上漲嗎?業內有關人士介紹,蘭州房地產開發商的利潤正在不斷縮小,2004年、2005年蘭州高層住宅建安成本在1200元左右,到2008年上漲到2100元,翻了將近一番:現在的樓盤全部執行65%節能,每平方米增加成本約300-500元;相應配套、景觀的設計策劃也在漲價,每平方米由過去的300元漲到目前的550元以上。施工成本上漲幅度有那麼大嗎?這也引起一些界內人士的質疑:其實現在除了水泥價格略有上浮外,鋼筋等關鍵建材都在大幅下降;高層建築招投標價格多年來一直徘徊在1200元左右,未有太多變化。在建築節能方面,空心磚、環保牆體十餘年來一直在推廣使用,因此不應把這些建材一攬子全加到新增的建築節能成本中去;用PVC管替代鋁製水管,事實上PVC管比金屬管還要便宜;與過去相比,僅在外牆上貼保護層等幾個項目而已,建築節能並未給房地產開發增加多少破格的投入,因此每平方米要增加三五百元的成本,算不出來。另則相應的配套景觀設計策劃費用每平方米漲到550元,這應該只是單獨景觀設計項目的費用漲價而已,其總費用最後分攤到總建築面積中所佔比例也是微乎其微的。
因此,界內一位多年研究房地產的專家斷言,在蘭州商品房成本在2500元以上的房屋我還沒見到過,地價、建安成本上漲只是房價上漲的一個噱頭,只是一個藉口,而房價上漲的真正因素被深深地遮掩起來了。
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