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再沒有比用『地王』這個詞匯來描繪過往數年的土地市場更恰當的詞匯了。
這個集財富、先天知名度與明星效應於一體的事物一經炒作出現,立刻成為土地交易這場大戲的主角。它未必是最能帶來經濟收益的,但是各種臉譜、情緒與欲望到了這裡均被無限放大。
在牛市,一個地王的出現是給另一個地王的誕生暖場。但如今,一個地王的出現往往意味著一段悲劇故事的開始,一個公司的黯然消退,一個公司股價大幅下挫的引線。但或許也意味著一段新傳奇的誕生……
提起地王,人們自然會回想起整個行業集體亢奮的2007年。那年的地王誕生在長沙,一個中部區域相對發達的城市,一幅塊成交總價高達92億元,由北辰與北京城開兩大國企聯手制造。這屬於總價地王,如若從單價地王的角度尋找的話,2007年的單價地王應在成都與上海。成都由港資公司九龍倉72億元拿下82畝地塊後制造每畝地價高達8800萬元的神話;在上海,單價地王由地產界的後起之秀蘇寧環球制造,每平方米土地價格超過6萬元。
但頻頻誕生的地王卻只是一個悲劇故事的開始。2008年,樓市風雲突變,不斷傳來的退地消息令往昔的地王風光不再。而土地市場的低迷,也令制造地王的游戲偃旗息鼓。
在2008年,根據可見的資料,地王的成交總價與單價都有所收斂,總價在40億元、單價過1萬元已經具備地王候選資格。
歸納來看,2008年的地王開始全面退潮,規格亦有所降低。
有了過往兩年的經驗,自然會給今年我們觀察地王帶來一些啟發。那麼,2009年,圍繞著地王,又會發生怎樣的故事?
總體而言,地王的全面退潮趨勢還將持續,而且在今年將表現得更加明顯。
此外,隨著土地價格的持續走低,以及開發商銷售回款不暢,今年地王退地的案例還可能增加。那些『不幸』在過去兩年染指地王的地產公司,可能在今年制造出更多地王退地事件。
但是,在2009年的土地市場上,並不排除某一地塊的成交總價或單價異軍突起、創造出新的單一指標記錄的可能。
不過,如果發生這類案例,應該具備以下兩個特點:其一,這類地王很可能發生在商業地產領域,該宗土地地塊很可能是商業、辦公、寫字樓等性質用途,且還應符合『城市核心商業區』這個要素;其二,這類地王出現的城市屈指可數,京滬穗深四地而已。
事實上,在北京CBD區域,由遠洋地產負責土地整理、中服大廈後面的商業地塊如果能在今年年內順利面世,就具備一飛衝天、成為新地王的潛力,其未來成交總價很可能刷新以往北京地王的紀錄。
而在2009年的地王游戲中,地產上市公司、國有地產企業以及擁有巨大投資衝動的非地產集團將是創造地王的主角。
具體而言,在香港上市的地產公司更有可能成為『地王先生』。此外,擁有巨大現金流的港資公司以及內地的保險巨頭均有大量機會。
但是,隨著住宅市場的繼續調整,住宅用地地王則可能光景慘淡。即使出現,30億~40億元的土地總價也將是一個難以逾越的門檻。
而在2009年結束時,敢於抄底的企業很可能會在商業地塊上一試身手。但更多的地產公司將繼續對地王保持警惕,甚至惟恐避之不及。而在對地王的宣傳包裝上,也將采用一個很低調的宣傳策略。
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