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盡管目前中央和地方各級政府都已出臺了刺激國內房地產市場的各種政策措施,但國內房地產市場的低迷、不景氣狀況依然難以扭轉。刺激房地產市場的組合政策效應難以顯現,在一定程度上表明了各方利益仍在彼此博弈,也突出了牛年國內房地產市場的政策難題。
為什麼這麼說呢?中央政府通過出臺降息、降稅、鼓勵自住購房等財政、貨幣和稅收政策,降低了老百姓的住房交易成本,對推動國內房地產市場的健康發展有積極的影響。
我們注意到,中央政府的房地產市場刺激政策主要是從兩方面著眼的:一是房地產業是上輪經濟增長的重要引擎,復蘇房地產市場將有助於阻止經濟下滑;二是推動我國的保障性住房發展,從民生角度來考慮如何由政府來保障部分老百姓的基本住房需求。
而地方政府的房地產市場刺激政策始終處在左右搖擺之間。一方面,地方政府不得不貫徹中央政府刺激房地產市場的政策精神,如加大了保障性住房建設規模與步伐,但心裡仍然是不情願的。因為,保障性住房規模擴大勢必會對住房需求和房價下跌產生明顯的負面影響,況且還要地方自身籌集保障性住房的建設資金。這促使地方政府更講究短期的行政性應對。
另一方面,過度偏重或依賴於『土地財政』的治理模式,使得地方政府成為高房價的主要受益者之一,利益驅動導致它們依然敢准備出臺類似購房退稅、藍印戶口等維持高房價的政策措施。此時,地方政府實際上已失去了其應當承擔的『社會責任』,即保障本地居民的基本住房需求。地方政府之所以敢與中央政府打『擦邊球』,原因在於『土地財政』太重要了,如果『土地財政』一蹶不振的話,誰來貼補地方政府的財政收入?
至於房地產開發商,它們更是高房價的受益者之一。維持高房價,也是房地產開發商的最大意願,房地產開發商則是希望通過『綁架』地方政府,讓地方政府充當『解放軍』來穩住高房價,並協助它們實現企業利潤最大化。可以說,目前的高房價就是信奉『土地財政』的地方政府與房地產開發商彼此『合謀』制造中國房地產市場泡沫的一個結果而已。
而老百姓卻成了這種經濟增長模式(即將房地產業作為經濟發展的支柱產業)的犧牲品。從目前來看,大部分城市(尤其是大城市如上海等)的房價比已超過了20倍,也就是說,普通老百姓購房需要花費20年年均收入(有的甚至是兩代人年均收入),纔能買到一個合適的住房。但是,老百姓的收入增長遠低於房價上漲速度,卻要為虛高的房價買單。
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