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(二)、開發費用:是指與房地產開發項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用。
1.管理費用
可按項目開發成本構成中前1?6項之和為基數,按3%左右計算。
2.銷售費用
指開發建設項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下二項:
2.1.廣告宣傳費:約為銷售收人的1.5%一2.5%;
2.2.銷售代理費:約為銷售收入的1.5%一2.5%;
以上各項合計,銷售費用約佔銷售收人的3%一5%。
3.財務費用
指為籌集資金而發生的各項費用,主要為借款利息和其他財務費用(如匯兌損失等)。
(三).項目經營稅費
1.轉讓房地產稅費
2.租賃營業稅
3.土地增值稅
4.企業所得稅
二、房價的泡沫真會破滅嗎?
古人雲,以史為鑒,鑒古知今。我們可以拿上世紀80年代日本房地產泡沫破滅和90年代香港房地產泡沫破滅的癥狀與我國目前房地產癥狀相比較,這樣得出的結論相對比較客觀。
一、我國08年以來房地產癥狀與日本房地產泡沫破滅前比較
1985年9月22日,日元對美元昇值38%,拖累了其制造業的出口,為了激發日本國內經濟,日本銀行的利率從5%降為2.5%,低利息無形中迫使銀行資金大舉湧入房地產業;此外,保險公司與其他大量的非銀行金融機構,甚至建築業也暗度陳倉,爭先恐後地將巨額資金投向房地產業,即便距離融資規定甚遠的房地項目也照樣獲得銀行資金,使房地產信貸中的不良資產急遽膨脹,尾大不調,最終加速了泡沫的破滅。
首先,2006年以來,人民幣對美元不斷昇值,目前人民幣兌美元匯率約為6.8:1,一定程度上也拖累了我國制造業的出口;
其次,與日本當時產生泡沫的背景差不多,我們也是建立在國內經濟其他方面的不景氣基礎上,由於全球金融危機爆發引發經濟危機,中國的實業幾乎全面受到衝擊,珠三角實業倒閉潮已經不容質疑;
第三,國家雖然一直不斷強化對於直接向房地產開發企業的貸款監管,但是由於監管的漏洞,還是有銀行資金大量參與房地產業開發,中國房地產企業的自有資金只有20-40%,其餘的都是銀行貸款。
二、我國08年以來房地產癥狀與香港房地產泡沫破滅前比較
1997年亞洲金融危機以來,香港的房價6年間跌去了65%。房子還是那些房子,人口還是那些人口,甚至社會收入水平也變化不大。僅僅是人們的社會預期改變了,房價就大跌了。
研究一下中國目前的大部分沿海發達城市的房價情況,發現房價已經極大的脫離成本,象上海、北京、杭州、南京等地房價收入比已經達到15:1以上,這樣的比例當然是不合理的;
其二,是供求關系的變化。由於2008年房地產市場的持續低迷,全國住宅市場供求關系逐步由2007年的供不應求轉變為明顯的供過於求局面,未來消化周期較長,重慶、武漢、廈門、哈爾濱、福州、西安、成都、天津、深圳、蘇州、連雲港、揚州、徐州、大連、南昌及烏魯木齊等部分城市的供應量已經是需求的好幾倍,平均消化周期超過3年以上,市場風險較高,商品住宅市場形勢較為嚴峻,市場信心受到嚴重破壞,成交量大幅萎縮,市場供求嚴重失衡。就未來市場走勢來看,由於2008年市場存量大量累積,而2009年預計供應量也較為充足,從而形成了較大的銷售壓力。
其三,自08年下半年以來,投資客以及老百姓對中國房地產的預期也變了:都在期待降價。
從以上對比分析不難看出,中國房價的泡沫會不會破滅已不言自明。
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