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在貸款買房普及的今天,房屋貸款已成為大部分工薪階層最主要的家庭支出。理財專家提醒還貸人:在貸款期限內,可根據自己收入狀況,靈活選擇不同的還款方式。
『政策紅包』
如果已決定買房,就一定不要錯過房貸『政策紅包。』買在政策鼓勵期,可以省下不少錢,例如新近推出的存量房貸利率打7折的消息就讓『房奴』們格外高興:如能獲得此項優惠,每個月可少還幾百元的貸款。
不同的銀行對於此項政策的限制條件不同:有些銀行可以給存量房貸自動轉7折利率,但必須沒有逾期還款記錄;有些銀行要求客戶貸款餘額要30萬元以上,或者要求客戶有50萬元理財賬戶;有些銀行要求客戶辦信用卡纔能獲得優惠;還有一些銀行要求客戶拿到『7折』利率後,必須簽約3年不得提前還款等。普通貸款者應根據自己的實際情況,利用好銀行的各項優惠政策,謀求進一步降低房貸支出。
『轉按揭』
『轉按揭』是指由新貸款銀行幫助客戶找擔保公司,還清原貸款銀行的錢,然後重新在新貸款行辦理貸款,同時可享受7折優惠,其中付給擔保公司數千元擔保費即可。
據了解,大部分銀行都可辦理無交易轉按揭。但在實際操作中,股份制小銀行為積極爭取客戶,更加願意提供轉按揭服務,並能給出更優惠的貸款利率。現在專業按揭機構一般並不對購房者收取服務費用,但還是存在一些不可避免的費用,包括擔保費、評估費、抵押費、公證費等。一筆30萬元的房貸轉按,費用基本上在7000-8000元之間。
需要注意的是,辦理房屋貸款的提前還款應是已經貸款在1年以上的客戶,這樣多數銀行纔不收取違約金。理財專家提醒消費者,在辦理前先要看清楚自己的貸款合同。對於固定利率的貸款客戶,則要按著合同約定向銀行支付提前還款的違約金,部分銀行是按照未還款金額的5%左右支付。
『雙周供』
盡管每個月仍然償還同樣數額的房貸,但是由於『雙周供』縮短了還款周期,增加了還款頻率,使得每期還款中本金所佔比例更多,利息所佔比例相應減少,本金減少速度加快,因此,還款的周期被縮短,同時也節省了借款人的總支出。
不足之處是,貸款人每月向銀行還款的日期就將不斷提前,一年下來就要多還一個月的貸款,會增加每個月資金不寬餘的貸款人的壓力。
『隨薪供』
『隨薪供』指在一定固定限期內,只需按期償還貸款利息,固定限期到期後,再按期償還本息的還款方式,其中固定限期申請年限最長不超過3年。該還款方式可為借款者緩解當前的還款壓力,也為流動性需求較大客戶提供了新的選擇。
等額本息法還是等額本金法?
當前房貸還款方式主要有等額本金和等額本息兩種。等額本金還款是將貸款本金平均分攤到每個月,同時購房者需付清上一還款日至本次還款日之間的利息;等額本息還款是把貸款的本金總額與利息總額相加,然後平均分攤到還款期限的每個月,購房者每個月還給銀行固定金額。
理財專家認為,等額本息法比較適合年輕的、職業穩定的買房人,此種方法可以減輕還款人早期壓力並更多享受生活,後期隨著收入水平的提高,實際的還貸壓力也會下降。而等額本金法較適合50歲以上的買房者,以應對退休後收入下降的情況,不易產生經濟負擔。
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