2008年對於中國房地產市場來說,是一個變局之年。國家宏觀調控政策的作用顯現,曾經供求兩旺的商品房交易量大幅下降,宛如脫韁野馬般不斷上漲的房價初現頹勢,房地產商資金鏈條繃緊,購房者處於集體觀望狀態,房地產市場景氣回落。
當『全民炒房』的非理性狂熱逐漸減弱,人們驀然發現,房市的冷暖、房價的昇降,並非如數字本身那麼單純,而是牽涉社會經濟發展與民眾福祉。作為與國民生活密切相關的支柱產業之一,處於十字路口的中國房地產業,在2009年將如何兼顧『促增長』與『保民生』兩大命題?
市場之變:量跌價滯,樓市『拐點』到來
2007年底,萬科掌門人王石在中國樓市尚處於紅火期時提出的『拐點』論,遭到了許多業內外人士的反駁。然而僅僅一年過去,即使是最樂觀的人也不得不承認中國房地產市場面臨著嚴峻的形勢。
國家統計局公布數據顯示,2008年1至11月,全國商品房銷售面積4.9億平方米,同比下降18.3%。其中,商品住宅銷售面積下降18.8%。與此同時,全國70個大中城市房價月度同比漲幅在2008年1月達到11.3%的歷史高點之後,增幅加速遞減,2008年11月已降至0.2%,深圳、上海、北京等指標性城市的房價出現不同程度下跌。
2007年房價一路上揚的深圳,商品住宅均價從2007年10月的1.74萬元跌至2008年9月的1.18萬元,到國慶節期間單日成交均價甚至跌破萬元大關。2008年前9個月,深圳新建商品房銷售面積259.94萬平方米,同比減少47.81%。
在上海,隨著萬科的率先降價,諸多地產巨頭紛紛跟進,房價開始掉頭向下。2008年8月份,上海二手房價格指數首次由漲變跌,9月份,上海商品住宅價格下滑跡象明顯。北京也不能獨善其身,2008年9月份北京地區房價環比下降0.2%,這是北京房價自2005年以來首次出現下降。到11月份,北京市房屋銷售價格漲幅比上月回落2.3個百分點,回落幅度首次超過2個百分點。
樓市『寒冬』的到來,使得以前在價格上『鐵板一塊』的開發商們也『靈活』了起來,不少樓盤開始打折,買房送物業、送家電甚至送車,形形色色的促銷手段粉墨登場;一向處於弱勢地位的購房者們則有了觀望的底氣。
政策之變:從『壓』到『促』,確保健康發展
2008年,處於『拐點』的中國房地產市場開始感受到壓力。房地產開發商的資金鏈開始緊繃,土地拍賣領域底價成交、流拍乃至『退地』的現象開始在各地出現。土地市場急劇降溫,導致地方政府土地出讓收入銳減。更為重要的是,作為支柱產業之一,房地產業的景氣與否和地方經濟的發展息息相關。
在這種背景下,一些地方政府紛紛推出旨在『激活』房地產市場的舉措。2008年8月份,沈陽市政府宣布了一系列暖市方案,西安、廈門、長沙、成都等地也相繼出臺包括購房入戶、免稅降稅、購房補貼等購房優惠措施,希望刺激房地產市場消費。
在經歷了一波自下而上刺激房地產市場回暖的動作後,中國房地產調控政策在2008年10月迎來了從『抑』到『揚』的『拐點』。當月17日,國務院常務會議部署第四季度經濟工作,在『加大保障性住房建設規模』之外,首次提出『降低住房交易稅費,支持居民購房』。進入12月,一系列優惠措施密集出臺。12月17日召開的國務院常務會議提出放寬二套房貸、減免營業稅、增加房企信貸等政策舉措;21日,國務院辦公廳下發《關於促進房地產市場健康發展的若乾意見》,提出支持房企以降價促銷等多項政策;22日晚,央行當年第5次宣布降息,同時下調存款准備金率。2008年年末中央經濟工作會議布置的2009年5項重點任務中,更是有兩項涉及房地產,『要把滿足居民合理改善居住條件願望和發揮房地產支柱產業作用結合起來』;『增加保障性住房供給,減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔,發揮房地產在擴大內需中的積極作用』。
在這一背景下,2009年將是加快保障性住房建設的關鍵一年。住房和城鄉建設部副部長齊驥認為,增加保障性住房的供應,將使得不少低收入群體不再摻雜在商品房市場的供應對象當中,有利於平穩商品房市場的價格。有關專家認為,將『滿足居民合理改善居住條件願望』和『發揮房地產支柱產業作用』結合起來的政策導向,在『促增長』的同時強調『保民生』,將使中國房地產市場得以『兩條腿』走路,其今後的發展將會更加穩健而規范。
需求之變:『去泡沫化』方能刺激市場『剛性需求』回歸
一個比種種利好、暖市政策更令人寬慰的事實是,中國百姓改善住房條件的願望、需求仍然剛性存在。一些打折力度較大的知名大盤及部分小戶型樓盤的熱銷,成為居民改善住房條件『剛性需求』的一個佐證。
但有跡象顯示,當前大量購房者仍處於觀望狀態。中國社會科學院發布的2009年《經濟藍皮書》指出,2009年,房地產需求方仍難在短期內走出觀望,炒房者將因投機能力下降而不同程度地退出市場,首次購房的自住性需求將更為謹慎,留在市場當中的真正的住房需求者將會對房地產產品提出更高要求。
『老百姓之所以會觀望,是由於當前的房價還是遠遠高於老百姓的預期。』陝西省房地產研究會會長王聖學認為,當前的形勢表明房地產暴利時代已一去不復返,開發商要想渡過難關,必須合理控制利潤空間,以房價『去泡沫化』來贏得市場認同。
然而,房市雖然掉頭走熊但至今仍未撼動的一個利益格局是:拿地成本、各種『公關』成本仍佔到商品房價格構成的50%甚至更高。『我們可以削減利潤,但灰色成本不能壓縮。』歲末年初,一名房地產商這樣解釋他仍在死扛著不降價的原因。
房地產商死扛,購房人當然也會死等。股市裡曾經傳唱一時的『死了也不賣』音猶在耳,樓市裡似乎又響起『死了也不買』的鏗鏘之聲。有關人士指出,當千家萬戶的『安居夢』仍然不得不與地方政府的『土地財政』一起在房市中勾兌,住房需求在市場的『井噴』行情恐將成為一種漫長的等待。
牛年樓市,靠什麼來打破僵局? 歲末年初的房地產市場在寒冬中迎來各種『聲音』:有『誰降價就查處誰』的怪論,有『房價不能再漲了』的忠言;有政府『不托市』的表態,也有『買房愛國』的奇談。多元的聲音背後,凸現了一幅復雜的樓市圖景。 2009年是『我國進入新世紀以來經濟發展最困難的一年』,牛年樓市擔當拉動內需的重任,它該有怎樣的願景?如果答案離不開『去存貨、保投資、帶就業、控風險』,那麼,靠什麼來打破當下的樓市低迷?業內專家指出,通過市場手段合理調整,回到購買力原點,在實現房地產業的再平衡中激活市場,而不是繼續往日的『賭性』,樓市纔可能迎來可持續發展的健康未來。