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內地房價泡沫破滅類似1990臺灣
如果說內地房地產市場與歐美國家差別較大,那是事實,因為不同民族,國情懸殊。但拿內地樓市比照20年前臺灣,那是具有相當大的可比性。國民經濟發展、樓市演變、購房喜好等諸多方面,皆有得一拼。接下來全面分析一下臺灣樓市的走勢,尤其是1991年之前泡沫長大,與之後的破滅特點。
首先,臺灣經濟的發展背景。作為往昔的『亞洲四小龍』的成員,臺灣經濟曾經歷過較長時間的高速增長。在『黃金時代』的60年代,經濟增長速度年平均達到10%,上世紀70年代年均增長率為9.4%,80年代年均增長率為8.1%,90年代年均增長率則降為6.3%,明顯轉入中速增長時期。70-80年代臺灣經濟雖然平均增長速度較快,但受兩次世界石油危機的影響,各年增長幅度波動較大,20年中有9年經濟呈兩位數增長,其餘為個位數增長,其中1974年增長率僅1.2%,1975、1982年分別為4.9%與3.6%。進入90年代以來,臺灣經濟除了1998年受到亞洲金融危機影響,增長率為4.3%較低外,各年經濟增長率維持在5.7%至7.6%之間,表現出較穩定的中速增長趨勢。
其次,臺灣房地產市場總體情況。住房自有率高:1970年均住房面積僅8.7平米,經濟起飛,85-93增長快,每年增一平米,1993年達26.5平米,戶均住房面積105.57平米,人均GDP10566美元。1970後住房私有率為66.1%,自1981年後,一直保持在80%以上;1982年普查數據,空置率高達13%,其後,二十多年,保持在10%以上,90年代最高曾超過15%。房價上漲速度快,比如臺北住房價格由1986至1990年四年漲幅為448.7%。
再次,臺灣的三次房價大漲。第一次出現在1972-1973年,大臺北地區房價分別上漲24.24%和26.83%,接著1974-1977年出現低迷,其中兩年負增長,兩年稍增。第二次出現在1979-1980年:分別上漲26.79%、23.94%,接下去1981-1986年連續六年低迷:房價增幅分別為-6.82%、-9.76%、-6.76%、1.45%、-4.29%、0.00%。第三次出現在1987-1990年,房價年增幅分別為35.87%、94.51%、41.81%、10.76%,接下去1991年、1992年分別是-7.19%、4.26。
前兩次房價大漲的原因有相當大的相似性是:一是經濟和居民收入高速長,1972-1973年GDP年均增速為12.5%,1979-1980年臺北家庭收入增長分別高達28.5%和22.58%,市場需求旺盛。二是兩次房價大漲正好在兩次石油危機期間,國際石油危機形成輸入性通貨膨脹,如1980年CPI高達19%,推動房價上漲。三是寬松的貨幣政策:第一次是在大漲期間,1971-1973年均貨幣供應增長38.4%,第二次是在大漲之前的1977-1978,年增35.3%,流動性過剩推高房價。