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截止週四收盤,中海的市值爲643.7億港幣,這十家公司的總市值卻只有642億港幣。
關心中資地產股的投資者發現,中海外一家的市值就等於碧桂園、世茂房地產、富力地產、雅居樂地產、SOHO中國、合生創展集團、上海復地、中國奧園、建業、綠城中國十家中資地產股市值的總和。截止週四收盤,中海的市值爲643.7億港幣,這十家公司的總市值卻只有642億港幣。
上述十家地產企業均是國內呼風喚雨的巨擘。其中僅富力一家的土地儲備就達到了2617萬平方米,而中海外截止10月份僅有2300平方米的土地儲備。十家企業的銷售收入總和也數倍於中海外,資本市場似乎給出了一個離譜的價格。
週期論中海地產發言人姜永進表示,房地產是一個週期性的市場,面對同樣的宏觀調控形勢,中海由於在香港做了25年的房地產開發,有非常好的週期管理的經驗。一個房地產企業只有順着週期走才能越做越大。中海至少經歷過三個地產週期,而大部分中資房地產股多是最近幾年上市的。他說,地產行業是一個風險很大的行業,一定要有穩定的財務策略,嚴格執行財務指標。中海1997年之後得出教訓,保證在一個週期性行業中比較必須要保證滿足某些財務指標。
姜永進在中海的土地儲備策略方面同時表示,中海買地就一定要在覈心區域優勢區域買地,通常一個城市核心區域房價的調整會比較小,即使市場不景氣,只要價格合理需求還是有的。
仲量聯行華南區資本市場投資部主管鍾德堯亦這樣認爲,這一次的住宅地產調整的週期到底有多長現在是未知數,大部分內地房地產企業沒有經歷過一個完整的地產週期,“多數是最近的8年做起來的。”
但是像中海外這樣的地產商,由於20年前就已經進入內地房地產行業,比較早經歷過完整的地產週期,而且香港的資本市場已經把它監管得非常的成熟。
現金爲王在談到不少中資地產股紛紛跌破淨資產背後隱藏的信息時,標準普爾分析師符蓓表示,不少中資地產股在香港發行的債券已經以面值5折的價格進行交易了,這反映投資者大多對這些房地產企業的償付能力和現金流狀況有所擔心而不願意持有它的債券。
而穆迪的一份研究報告則顯示,2008年6月和2007年12月相比,中海外的持有現金幾乎沒有減少,而碧桂園和世茂則大幅減少。
以富力地產的中報爲例,其現金存款僅剩20億元左右,流動資產與流動負債之比爲0.3,僅一年到期的短期貸款就達80.73億元,長期借款爲125.16億元,還有大量土地出讓金需要支付。11月6日,富力地產不得不發佈公告,將發行最多60億元的公司債。
內功也有業內人士則表示資本市場對中海的青睞是因爲其在管理與人才儲備上的優勢,中海的樓盤以質量好口碑好著稱,“誰叫中海當年是搞施工出身的呢?”據說,2000年萬科制定名爲“海盜”的挖人行動,主要就是從中海挖人。
王石在《道路與夢想》一書中說明了從中海挖人的原因:中海有嚴密的人才培養體系,它的許多優秀員工都是從最基層的工作做起,經過系列精細的產品製造培訓,對成本控制和流程有非常深的瞭解。在中海成長爲中高級職員的,幾乎都是業內的佼佼者。
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