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回首2000年以來,太多投資機構和房地產開發商,無論實力強弱,都頻頻活躍於商業地產領域。這種勢頭一直延續到現在。
而中國購物中心產業資訊中心發布的《2007版中國購物中心發展報告》顯示,2003、2006和2007年中國商業地產的增量和增長幅度則相對根為突出。2003年是中國商業地產發展的爆發年,2006年和2007年大批房地產開發商以極大魄力和膽識高價競拍住宅及綜合類項目土地,希望以此來贏取未來項目開發中的優勢地位。
然而隨著宏觀調控的推進、美國甚至全球性金融危機的爆發,不少外資迫於壓力,開始撤離中國市場,而近乎所有的國內開發商都被昂貴的土地成本以及買房人的觀望情緒所套牢。於是,中國樓市從暗到明,開始公開降價跳水。
商業地產商面臨前所未有的壓力和挑戰在房地產開發商與市場發展的抗爭過程中,商業地產成為開發商手中非常重要的一張牌。2002年、2003年很多地產商依靠分割並出售商鋪,獲得了寶貴的發展資金;在此之後,商鋪分割出售逐步被市場所冷落,不少專業的開發商開始通過住宅銷售所回籠的資金用來持有商業。
眼下,市場暴風驟雨襲來,住宅銷售出現劇烈波動,又有開發商開始聰明地打起手中的商業地產這張牌,於是,歷史出現後退,『賣商鋪、保住宅』苗頭重新抬頭。
在這許許多多的變化之中,有一條看不見的主線一直如影隨形,能否與預期一致『退出』、『變現』成為決定房地產開發商前途的『命運之神』。
商業地產開發商在苦苦掙紮,希望自己能夠在黑暗中得到幫助,但是現實是殘酷的,不但『雪中送炭』完全成為『空想主義』,甚至連『錦上添花』都在投資機構希望『抄底』的心理下面臨重重困難。商業地產商真的是面臨著前所未有的壓力和挑戰。
商業地產,山雨欲來風滿樓?以菲律賓著名地產開發投資集團AYALA為背景的ARCH Capital投資公司總監馮韌先生發表了自身機構對中國市場的看法,他認為,目睹了中國房地產的發展熱潮,去年是觀察的時期,而今年則是很好的進入的時機。
對比近期鋪天蓋地的經濟危機報道,如此冷靜而樂觀的投資意願無疑給我們帶來了一絲安慰。
中國購物中心產業資訊中心主任郭增利在分析當前房地產以及商業地產行業形勢時認為,這場經濟風暴和金融危機,可能會給開發商和投資機構以很大的洗禮,而中國的購物中心將可能由此會更加受到資金的青睞。
他進一步分析指出,持有型物業有三個重要的特點,一是收益相對穩定並且長期化,二是能夠在一定程度上抵御和化解經濟波動所帶來的金融風險,三是更加容易成為投資機構旗下眾多資產中的優質資產。
基於以上特點和中國的形勢,郭增利明確看好中國優質購物中心的投資機會和投資價值。他認為,只待市場形勢趨於明朗,中國購物中心將很容易異軍突起。
他還表示,中國購物中心產業資訊中心·中購聯發展委員會已經正式啟動商業地產金融推動計劃等系列化會員服務功能,希望以此為會員和廣大投資機構提供更為有效的金融方面的交流與合作。
商業地產行業的發展雖然面對著太多的問題,但是現在看來,投融資合作已經成為投資商和開發商之間不得不去深入討論的問題。由此,本刊特別采訪了多位熟知中國商業物業投資現狀的資深專家,請他們來深入地分析中國商業地產的投資機會。
本期重點關注人物:Payne Fung馮韌--香港Arch Capital Management投資總監
楊敬玉--深圳中信城市廣場投資有限公司總經理
黃亮生Kelvin Ng--SRE新加坡超群管理顧問有限公司CEO
喬志傑--永安信金融服務機構董事長
投資中國商業物業的前景分析Kelvin Ng表示,隨著住宅市場的走低,商業地產尤其是購物中心會受到越來越多的關注。本土的開發商也正逐步調整住宅與商業物業的開發比例,以期平衡收入分配。
然而,大部分本土開發商都是商業方面的新手,他們期待與基金、與有相關經驗和工作軌跡的職業經理人合作成立合資企業。投資商們也正在尋求商業物業上穩定的投資回報,所以前景應當是很好的。
喬志傑則表示,房地產業在相當長一段時間內,都是中國城市經濟發展的一個重要的支柱產業,它應該是持續穩定高速發展的;當市場的資本工具和平臺問題逐步解決和豐富後,物業投資將成為中國資產經營的一個主要渠道;2009年以後,中國的物業價值將開始回昇。
馮韌提醒市場,對於具體的投資選擇仍需考慮物業的位置、質量、合作伙伴以及價值。從年均GDP增長率來看,中國的經濟基本因素相當穩健,但同時應留意當下各方面的負面情況,例如由本地股市及樓市調整所引發的財富效應,國家出口放緩和由物價提高導致的通貨膨脹等因素。他認為,很多跡象顯示,中國政府將會逐步放寬現行的緊縮政策,轉為刺激本土消費,因而對本地的商業零售市場發展十分有利。
中國購物中心專業認證委員楊敬玉對中國商業地產物業的投資前景看平。他認為,中國商業地產的投資回報率會略有下降,並且大多數物業的增值幅度和經營回報將低於期望值。尤其對於開發商,物業價值下降,那麼基金對投資收益的預期會有所降低。
對購物中心的價值評估標准並不統一馮韌表示,對於境外投資商來說,項目的位置、物業素質、合作伙伴和合理地價,遠較回報率更重要。作為一個傾向物業發展的房地產投資基金,我們的投資期約五至七年的項目,IRR內部收益率至少為25%或以上。回報門檻亦須視乎當時的風險系數與項目所涉及的投資時期。
Kelvin Ng認為,投資回報需要依據項目的當前水准和投資風險來定。Yield投資收益率對於已開業的和處於一線城市中的項目來說略低一些。而對於在建的未開業的項目來說,投資者需要與開發商一起承擔風險,相對而言,這些和在二線和三線城市中的項目投資收益率會略高一些。
對比國內的投資商和運營商,楊敬玉認為,如果購物中心的年均內部收益率IRR能夠達到5%--6%就在投資考慮范圍內(不包括宏觀經濟因素影響)。
而喬志傑則表示年均投資回報率ROI達到8-12%是一個合理而有希望的范疇。
雖然各專家所在的機構對購物中心的價值評估標准(Yield,IRR,ROI)不盡相同,但不同的僅僅是估算的方式,大家共同的關注點還是投資回報。
商業物業投資選擇,關注六大基本元素所有的投資機構對待投資物業的考核標准就是投資回報率。當然也包括投資項目的其它條件,馮韌綜合了以下六大基本元素:
1、優良的交通位置,合理的地價,發達的公共交通網絡連接。
2、經驗豐富的本地團隊,對本地市場透切的了解和實際執行能力。
3、合適的租戶組合以保租金持續增長。
4、專業的資產管理團隊,能具備戰略策劃並及營銷租賃能力,最終能為購物人士帶來超越消費的生活體驗。
5、省/市政府提供有利政策,包括興建公共建設,提供稅項優惠和允許外資投資。
6、穩健的本土經濟,較少受外圍經濟影響。
楊敬玉明確提出,選擇合適的商業物業首先取決於預期投資回報,運營團隊和租金漲幅等也會在考慮范圍內。
商業物業的價值體現,需要一支優秀的資產管理團隊馮韌認為,商業物業投資並不單純是一種金融操作,而是需要一個較長的投資期,但某些缺乏商業零售管理人纔及經驗的短線投資者可能被迫退出。與住宅物業的能作分拆直接出售獲利有所不同的是,商業物業的價值建立於有效的策劃和發展,以及一支優秀的資產管理團隊。
他預期政府將會逐步放寬現行政策,包括銀行信貸和允許更多的外資投資,相信擁有豐富經驗的商業零售投資者將獲得更多機會,而缺乏商業零售管理經驗的短期投資者或較小型的本地投資者則很快被淘汰。
Kelvin Ng則更強調企業之間的合作,他認為,海內外的各種基金包括能在開發階段進入的,可以接管在建項目的,也有能力解決短期資金周轉問題的。如果本土開發商想要發展壯大,可以通過尋找合適的地塊並發揮他們的開發特長,招徠有金融和管理經驗的基金和運營者共同努力,縮短各方學習的彎路,最終增強自身的實力。
在他看來,競爭已經隨著許多具有全方位專業經驗的國際開發商的介入,變得愈加激烈,所以本土開發商應該重新審視他們的策略,團隊作戰纔是最好的選擇。
外資進入中國市場的投資時機Kelvin Ng表示,要綜合考慮投資商的背景和基金的來源。一些大牌機構的業務收縮可能是高層決策的結果,目的是放緩或減少資產的持有。但是其中一部分現金儲備量大且有好的本土合作伙伴的投資商,現在正是他們積極收購資產的時機。
楊敬玉認為,外資進入中國購物中心市場的機會在於本土開發商目前受資金短缺困擾,近期物業轉手價格不高;挑戰在於國內專業營運團隊缺乏,將直接導致資本介入周期長,運作成本加大。
喬志傑分析說,包括高盛、摩根斯坦利等等一直很重視也很看好中國的物業投資,就算遇到現金流周轉問題而需要將一些物業轉手出售的話,中國的物業也是最不願被轉讓的,因為他們希望他們在中國的物業有一些更高更好的套現機會,而且現在也沒有出現必須要馬上出手的壓力。
他同時表示,一些機構目前對外投資行為已經基本放緩甚至暫停了,而且在今後的一段時間之內,都不會有大的動作,現在只能是靜觀其變,等經濟形勢穩定下來之後再決定新的投資戰略。
外資機構進入中國將帶來什麼?馮韌相信外資對中國的長遠發展能帶來有利影響。
他認為,外資進入首先帶來資金,為市場發展注入動力;同時有助於鼓勵良性競爭,有利於市場的健康發展,並減低對本地銀行信貸的過分依賴,從而降低結構性風險。而通過適當的市場推廣和物業保養,還能提昇物業價值。並且優秀的商業物業投資能誘導本地消費,從而提高本地的生活水平。
他特別提到,外資進入中國,可以提昇人纔質素,因為投資過程中涉及投資架構,項目審批、執行、策劃和發展、資產管理及其它相關業務。
Kelvin Ng則認為外資金融或開發機構值得本土公司借鑒學習。例如,國際金融和資本市場運作程序;企業的母子公司架構及選址;國外上市如何操作方便稅收;購物中心成熟並已准備好上市或投入不動產信托基金之後的退出機制。
他進一步分析指出,外資機構以海外眾多購物中心的成功案例為基礎引進的專業經驗,可以協助提高物業價值並隨之提高收入。不過,很重要的一點,他們的團隊在中國的工作業績和他們過去在中國的成功案例將成為衡量他們是否真的懂得中國市場的重要參考。而一些大的機構可能沒有本土運作的經驗或者只有一兩位資深專家擁有這些知識。但是,如果他們擁有很好的海外購物中心開發規劃和管理能力,這將會對提昇購物中心未來的成功機率和潛在收益有幫助。
談到外資進入中國市場影響時,楊敬玉分析指出,因為外資逐漸介入,中國商業物業開發加快,長期看物業價格波動可能會加大。
如何看待當前的商業地產金融形勢?喬志傑結合當前的金融危機分析表示,目前的金融危機至今還僅僅是西方或者說歐美經濟危機,對亞洲尤其是中國的影響不是很大。這次金融危機到目前為止還是發生期,處於救援的過程,最後受政府主導或乾預後的銀行和投資機構有什麼改變和調整,對他們所持有的資產和物業有什麼打算,我們目前還得不到明確的信號。
另外,針對銀根緊縮、投融資放緩對地產商的挑戰,喬志傑先生補充道:銀根緊縮影響房地產業的說法是業界的一個誤區。其實開發商真正的挑戰跟中國的銀根緊縮沒有必然的聯系。中國的房地產業其實並不缺錢,缺的是整體的流動性。現在沒有一個地產企業是負資產,資產量非常高但是不流動。現階段地產商面對的是如何將固定資產(包括土地)變現流動的問題。而這個問題並不能靠加大信貸來解決。
從行業來講,首先需要輿論導向和政策上給出信息,鼓勵購買和投資物業。從企業來講,很多公司需要方向性的調整,從過去的全程開發規劃銷售的開發商角色轉變為投資商的角色。即放棄資產,改做投資,這是一種比較簡單的操作方式。
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