|
||||
房地產價格的逐漸下跌已經讓房地產發展商們感到異常恐懼,他們呼吁『政府救市』維持以往的房地產繁榮、解凍二套房貸政策以及為地產商大量輸入資金。
盡管現在房價在全國范圍出現了一定幅度的回調,但實際上僅僅處於『房價下跌的初始階段』,這是泡沫過大的回調階段,真正意義上的下跌通道纔剛剛展開,即房價進入『主跌區』。
實際上,用城鎮居民收入流的增減變化來預測中期(未來3年)房價的走勢是一套精准的模式,即房地產價格的先導性變化因素在於居民實際收入流(扣除通脹)對其實際按揭流(扣除通脹)的匹配情況,居民收入流的增長幅度會促使其對應的按揭流提高,即房價出現猛烈飆昇,甚至在這個過程中,按揭流的變化會遠遠超過收入流的上昇速度,從而使得房價出現畸形暴漲;但一旦居民收入流出現較大的反轉,那麼它就沒法匹配高房價的按揭流水平,從而產生了『需求消失』效應,房價從而進入一個『主跌區』,即因收入下跌造成的房價暴跌。
以2003年—2007年為例,城鎮居民的實際收入流增長水平大約是12%而且隨著年份出現是邊際遞增的。在收入流的高速增長和沒有房貸政策的限制下,自然『翹高』了對應的按揭流,使得房價出現駭人的增長勢頭,一線城市房價上漲了4倍。
今年城鎮居民可支配收入流萎縮得厲害,即使我不考慮股票收益的巨大縮水,居民收入流也只有不到6%的增長幅度,而且隨著經濟下行通道的確立和勞動生產率水平的逐步下降,明年居民收入水平將會出現進一步的下滑甚至是負增長。我們只能說,現在的房價剛剛下跌,並進入『主跌區』。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||