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資金鏈越來越脆弱,風險被成倍放大,交易量越來越少。當斷供潮來襲、交易量銳減、資產價格下跌碰觸警戒線時,人們纔突然發覺,那個與金融業和產業鏈息息相關的地產業,它已陷得太深。
然而這一切仍在延續,鋼材價格預警!水泥價格預警!金融防線預警……牽一發而動全身的地產業的興衰蕭條遠非房價辯論、暴利爭吵那樣簡單,一個事關GDP增長承諾的大命題開始被撿起。
1998年,商業銀行向地產行業發放第一份個人住房按揭貸款。自此十年,商業銀行成為地產的『加油站』,地產也成為商業銀行利潤絕對的增長點,二者形成一個龐大的利益共同體,十年間,合作甚歡。
然而,這樣一個牢不可破的合作關系,在去年10月戛然而止,市場環境與信貸政策雪霜相加,令地產全行業不得不應聲而退。
關鍵的問題在於,地產業的資產價格下跌會導致金融風險放大,在這個利益體愈發緊密的今天,任何一個局部的壞死都可能導致整體金融體系的癱瘓。
爛尾樓噩夢重現『我們的好幾個項目都已經停了。』11月上旬,北京某開發商透露,因為資金鏈緊張,旗下原本進行中的三個項目已經全部停工。
近期,『停工』成為繼『降價』後2008年樓市的又一關鍵詞,國內最大住宅提供商萬科在京、滬、深等地,都降低了開工預期。究其原因,交易量萎縮是其中最主要的原因。
8月以來,出於對行業冬天提前到來的預感,一批主流地產公司相繼宣布,主動調低未來半年的開竣工面積。
但對那些動作遲緩的中小地產公司來講,由於對政策松綁減壓存在幻想,不得不被動地減少投資或者停工。
『如果繼續收緊信貸,地產業就無法承擔拉動內需的龍頭作用,同時,很多城市在前一輪地產泡沫中消滅了許久的爛尾樓就會重新出現,這是很可怕的。』上海一家大型地產公司負責人說。
廣州另一家大型地產公司董事長表示,從年底到春節,地產行業的欠債可能會達到幾千億元。由於銷售速度下降,加上地產公司大部分的錢都放在土地上,如果政府在信貸上給予地產公司一定的時間緩和與支持,讓發展商在此期間考慮一下合理的策略,問題就會過去。
『這也是成本最低的辦法。政府應該幫助資質優良、健康的地產公司度過暫時的難關,一刀切的信貸政策已經在地產行業造成好公司死、壞公司活這樣的劣幣驅逐良幣的現象。現在不松綁地產,以後會有大量的爛尾樓讓你來救。』他說。
考驗金融防線爛尾樓只是人們最容易想到的地產夢魘,然而,一個更大的危險正埋伏在地產業的下行通道裡。
據權威數據顯示,我國商業銀行房地產貸款佔全部貸款比重從1998年年末的4%提高到2007年年末的18.3%,全國房地產開發貸款從1998年至2005年,平均每年增幅達1000億元。
面對十年間累積下來的巨量地產信貸,假如地產業的土地價格、房屋價格進一步暴跌,銀行就會成為下一個受害者。在各個商業銀行的貸款結構中,與房地產有關的貸款是主要的投向。如今,資產價格下跌使銀行的風險逐漸放大,銀行通過設置抵押物構建的金融風險防線也正經受考驗。
僅以建設銀行為例,在建行2007年財報中顯示,2007年個人住房貸款達到5278億元,開發貸款則從2006年的3023億元增加到3178億元。開發貸款在貸款業務結構中的比重僅次於批發和零售業貸款。
經濟學家普遍認為,資產價格下跌導致銀行風險擴大的風險還並不主要是按揭貸款,開發貸款纔是風險高發區。全國人大財經委副主任委員、前央行副行長吳曉靈多次在公開場合表示,個人按揭貸款一直是銀行的優質資產。
在各個與地產相關的要素中,土地價格下跌是最主要的風險來源,因開發商貸款的主要抵押品就是土地。值得注意的是,在商業銀行抵押品中,相當大一部分是土地價格達到高點後的抵押。
如今,土地價格已經在全國范圍內大幅下挫,甚至已接近無人買地的局面。數據顯示,今年1~9月,北京、南京兩地土地需求量同比增幅下降53%與78%。
『銀行一般的風險折扣率上限是70%,一般在50%~60%,也就是說,一塊土地評估價值1000萬元,那麼最多可以貸款700萬,至於具體的金額還要根據企業的狀況而定。』某商業銀行人士透露。
這意味著,假如某個開發商在2007年9月以一塊評估價值為1000萬元的土地向銀行貸款,按70%放貸700萬元,若土地價格下降20%,該土地價值將只有800萬元,銀行的風險完全暴露。
令問題更加嚴峻的是,在銀行發給地產業的貸款中,相當一部分是非抵押貸款。如果任由地產業在信貸斷糧的打擊下繼續下落,地價—樓價—金融風險在內的惡性循環就會次第出現。
北京科技大學教授趙曉表示,銀行對地產一刀切收縮信貸,此時反而會把這些潛在的風險變成實實在在的危險。『收縮信貸就是最大的金融風險。』
幸虧風向正在變化。10月26日,央行行長周小川在全國人大常委會作報告時,表示銀行將在完善風險控制的前提下,支持房地產業的合理有效信貸需求,促進房地產信貸市場平穩運行。
11月10日,國務院總理溫家寶指出,房地產業是國民經濟的重要支柱產業,要認真分析和研究房地產市場的形勢,正確引導和調控房地產走勢。
產業多米諾經濟下行背景下銷售不暢,成本上昇,銀根向地產業全面收縮,地產全行業遭遇現金流生死命題。面對形勢重壓,地產業的自救首先從縮小開竣工面積開始。然而,這個自救的邏輯卻意外吹響了關聯行業的生存集結號。
鋼材價格預警!鋁材價格預警!混凝土價格預警!水泥價格預警!在地產業投資熱情消退引發的一長串警報聲中,人們感覺到,地產業的興衰蕭條遠非房價辯論、暴利爭吵那樣簡單,一個事關GDP增長承諾的大命題成為救市的主要動力。
11月9日晚間,十項經濟刺激計劃正式出臺。在政府祭出的組合拳中,地產業的支柱地位再次被重申,在民間輿論仍然存在反對救樓市呼聲的大背景下,政府的言行意味深長,深謀遠慮。
『擴大內需的關鍵不在於消費,而在於投資,特別是房地產投資為主的城市化建設。』趙曉說。
根據中國物流與采購聯合會發布的數據顯示,采購經理人指數從今年9月份的51.2下降至10月的44.6,創下自2005年1月份以來最低水平。在新出口訂單減少、鋼材等建築材料需求放緩等情況下,該指數下跌顯示出制造業活動大幅收縮。
佔GDP10%的中國房地產投資也顯示出剎車的跡象。8月份,萬科宣布,下半年,萬科的開工面積將由原計劃的848萬平方米減少到683萬平方米,減幅19.5%。兩個月後的10月28日,萬科再度下調開竣工面積,再減少開工面積110萬平方米。
萬科的行業地位傳遞的寒冬信號也為同行所捕獲。8月份以來,包括首創置業在內的一批國企地產公司也宣布收縮。最近的信息顯示,開工能量甚大的地產公司如碧桂園、富力等也擬加入收縮規模的行列中去。
華遠地產總裁任志強說,按投入產出法計算,中國的房地產業不僅拉動了鋼材、水泥等相關產業的增長,而且首先拉動與影響最大的是中國的金融保險產業、租賃和商務服務、中介服務、建築業、物業管理等第三產業,是產業結構調整的重要推動力,其次纔是拉動了建材、酒店、旅游、加工、制造等相關行業。
『銀行的最大單一行業利潤便是房地產業。』任志強說。
然而,地產業在過去一年間獲得的信貸支持卻與自己的國民經濟地位相差甚遠。
本報在華北、華東及華南樓市遍訪大小地產公司,獲得的最強烈直觀的信息即是,謹慎、放緩已經成為籠罩在項目開、竣工節奏上最主要的投資情緒。
並且,假如信貸政策繼續對商品房項目『閉門謝客』,現有的大量在建項目亦隨時可能因資金困頓而陷入停工狀態。屆時,法律及施工糾紛將蜂擁出現。
瑞銀投資銀行亞洲區副主席中國區主管蔡洪平表示,房地產業在中國的二十年發展過程中是一個先進生產力,是中國經濟發展的火車頭之一。
他說,房地產商也是中國先進生產力的一部分。同時也感謝那些買房者,這樣政府得益,拆遷戶得益,施工隊得益,建材商得益。在中國GDP發展過程中,有一個中產階層的生活大規模改善運動,這個運動至少持續15年的時間。
『當然我並不是說市場不能調整。但是,我們一定要看清楚。
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