年末了,許多人想買房,因為房價發生了較大幅度的下降。但據筆者的消息,相當數量的擴張型他行業企業開始抄底低價中的樓市,個人買房人在這波降價銷售中難以獲得利好。
機構抄底買房不是投機,而是著眼於通過持有物業稀釋後期的經營成本,這類抄底買房的機構多為他行業的企業,他們面臨著抓住機會為擴張做准備。他們的買賣經非常之簡單,因為現在許多開發商到了算秋後賬的時候,也面臨著大筆的現金流出,而這些機構往往實行的統買的政策,他們有足夠的現金流用於持有物業,根據目前的CPI預期加上利息,他們的出價基本公式是:建築安裝成本加地價加基本費用,再加使得的費用率即毛利,一般取值在百分之十至百分之十五之間,相當於讓開發商在獲得理想的現金流的同時,將既定的一些暴利讓給了抄底買家。
顯然,個人消費者不具備跟機構相抗衡的能力與實力。
這種抄底性持有,有利於將原有規劃中的存量社區變得更有活力,因為他們持有的目標不是囤積而是再經營,必然增加投資以及美化環境,並帶來人氣,從而讓整個市場適當活躍起來。
有人擔心市場人氣活躍後房價會反彈,這大可不必,為什麼呢?
其一,目前的較短時間是某些開發商為了救生而展開降價銷售,一旦機構抄底買家的現金流解決其生存問題,他們餘下的物業性價比暗中略有提昇,並且因為普遍性的觀望,一般開發商被蛇咬後不會再堅持高價發展而是借助人氣趕緊出貨,平價微昇是可能的,但盤整期在半年時間,所以年後也可能根據市場變化適當買進。
其二,抄底族只會短期堅定開發商的信心,長期來看,剩餘房源宜居性更為純粹,性價比更好,由於品牌開發商是主流,高價地項目只是大房企的玩意,市場按照政府意願應該是緊湊中低總價的房子,這部分房子伴隨著下一步救市政策的出臺,通過補貼與減稅,可以產生需求,但這部分現實需求不會帶來樓市的全面復蘇,開發商維持現在政策進行快速銷售是根本,所以不用擔心房價在一兩個月或半年之內迅速反彈。
其三,最重要的是目前的市場措施只是大勢,大的宏觀促進,尚無法啟動微觀的市場供求。如前文所言,現在至兩會前只是地方政府在唱救市的主角,重大利好措施在兩會的時候會有解決方案,等也許可以分得政策利好。
其中,反彈並不是由開發商說了算,由後市購買力決定,但政府的一些調整收入與降低消費支出的辦法目前尚沒有滲透至訂價機制,收入增加因為基數原因短期無法跟上房價下降帶來的絕對額,也就是房價降百分之一得用提高百分之十的進賬纔能促進購買力吻合市場價格,指望開發商大面積降價滿足購買力,你說現實嗎?