中國房地產伴隨著城市化的推進已經持續了二十年,這個二十年中國城市的面貌已經得到了很大的改觀,由此帶來的社會的變化也是非常巨大的,對此的評價也是眾說紛紜,我個人判斷2008年是中國房地產市場的拐點年,這也意味著地產市場的黃金期已經過去了,那種靠山吃山靠水吃水的年代已遠去,接下來的房地產市場纔真正會步入結構性分化階段,不過這種分化將真正凸現行業變革的力量.
一 房地產市場土地屬性依賴逐漸減弱
土地屬性依賴是前期房地產市場發展的一個鮮明特征,在中國土地市場未完全放開的情況下,土地是地產商賴以生存的本錢,有土地者將會獲益頗豐,這從福布斯的富豪排行榜和股市2007年地產企業估值上上可以看出來,地產富豪的興起是前期房地產市場最搶眼的地方,而股市估值水平的高低則顯示了土地依賴的痕跡,前者是果,後者是因,土地的大幅度昇值是地產行業巨額利潤和資本積累的來源之一. 在城市化的過程中,地產既成了社會財富巨額再分配的紐帶,又扮演了推進城市化的正面角色,的確是一半是魔鬼一般是天使.不過這種好日子估計很快就會過去了,那種單純依賴土地而存在的地產經營者將不會再有那麼好的運氣,2008年的"地王"悲劇就是一個警告和開始,未來土地供應將越來越寬松, 但也會越來越集約,那些依賴土地的經營者將會面臨著被市場驅逐出去的危險,而那些善於土地運營及集約經營的地產經營者則將會獲得市場的青睞,這是一個土地資源高效運用的過程,也是一個真正比拼實力的過程.2008年土地供給是過剩的,這說明土地的潛在價值增量正在不斷的衰弱,伴隨著的將是真正土地集約利用價值及房產價值的增值,這是房地產真正擺脫土地屬性依賴的信號.
二 房地產市場的暴利時代也將會消失
房地產的暴利是前期地產開發的一個附生品,隨著地產市場的逐漸規范,市場的暴利傾向已經得到了一定程度的抑制,一方面市場本身的博弈力量的轉化和均衡開始,消費者的話語權將越來越大,這從產業結構上改變了地產商獨大的局面,也從根本上抑制了市場的過度失衡;另一方面是次貸危機的發生讓國家和社會對地產市場的巨額財富分配效應產生了恐慌以及警覺,這也從社會層面上影響了地產未來開發的格局的變化,暴利不僅會使社會階層結構失衡,而且對國家經濟結構的改善以及社會的穩定都產生了不利影響,這也是國家宏觀調控所預防的,而且也是社會因社會財富分化過度所詬病的.因此講,房地產市場還想以以前的暴利方式持續那是不可能的,市場將會在調整過程中找到一個平衡,這個平衡就是地產市場的發展必須和社會總體的平均發展水平相適應,必須和人們的消費能力的增長相適應,這個過程實際上也是價值規律作用的結果,是一個價值和價格均衡的運動過程,在這樣的過程中,地產市場將會在延續調整並落底的方式發展,暴利也會因此而消失,地產市場會因風險因素以適度高於其他行業的利潤水平而存在.