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分析人士認為:近期一手樓均價可望跌至2006年6300元/m2的水平
市區樓盤打著『團購』、『尾貨』旗號羞羞答答較勁,郊區樓盤不僅驚現2字頭房價,更送起了『菲傭』……遲遲未明朗的樓市細則和居高不下的樓價讓廣州樓市觀望氣氛濃厚,成交低迷。而另一邊,各大房地產公司則為衝擊今年銷售任務心焦不已。在年底前兩萬套商品房供應壓力下,樓市價格戰越戰越烈。專家表示,樓市已出現罕見的供大於求的狀況,樓價下探趨勢已經非常明顯,降價風將從市郊蔓延到市區,珠江新城將是最後堡壘。
探市 市區盤: 價格戰遮遮掩掩相對郊區而言,廣州市區樓盤的降價幅度還是比較小,但是這並不是說就沒有價格戰,只不過有些羞羞答答……
關鍵詞一:團購『以前是13000元/m2,前一陣是12000元/m2,這幾天變成了11000元/m2,真是一天一個價。』黃小姐所說的這個樓盤在海珠區紅會醫院旁邊。記者前往實地查看,銷售員說最近並沒降價,一直都是12000元/m2。後來纔道出對團購客戶有優惠,在9500元?11000元/m2之間,比公開價低了近千元。
關鍵詞二:『尾貨』『××××買一層送一層,即將交樓,5折清貨』,天河公園附近一樓盤打出了5折清貨字樣。記者前往現場發現,129m2的單位,一口價181萬元。銷售人員表示,開盤時這樣的單位要賣300多萬元。然而,記者翻看該樓盤在今年4月1日的廣告發現,當時就是買一層送一層,單價10211元/m2起。開發商只是借『5折』吸引顧客,並非真正降價。
關鍵詞三:豪華裝修金沙洲某樓盤稱『最後20套特價帶48萬元豪裝』;荔灣某樓盤則是『本周認購贈70年管理費』。珠江新城樓盤也開始拼裝修:×峰均價1.9萬元/m2,裝修標准高達4800元/m2。與之相鄰的兩個新項目價格未出,裝修已使足了勁,分別為3800元/m2和4500元/m2。
郊區盤: 2字頭樓盤已經露頭 3、4字頭樓盤不新鮮相比市中心樓盤半遮半掩的降價,市郊的降價可謂風起雲湧,送東西不新奇,直接降價也不少見,更有2字頭的樓盤驚現。
關鍵詞一:送面積『東方×××,抄底價(5998元/平方米起)發售』。金沙洲某別墅則打出了『花3層價格買6層空間』的促銷手段。280平方米的別墅,業主還能擁有3個產權式車位,實際贈送的面積居然高達200平方米,包括地下一層多功能室近90平方米、二層與三層的超大露臺近20平方米、頂樓約50平方米的天臺面積以及約50平方米花園面積。
關鍵詞二:送菲傭一些開發商采取的策略是,除了價錢不降,什麼都能送。近日某樓盤在逆市中開出6萬元/m2的天價,一下吸引了全城的目光。
更為驚人的是,某套單位,標准配置包括3套秘書房、兩輛秘書寶馬車、1套紅木家具、兩個高爾夫永久球籍、一批珍藏名畫、一套專業影音系統、一個藏酒極豐的酒吧、3個車位、1名英式管家、兩名菲傭。
關鍵詞三:降價有開發商喜歡送,更有不少開發商乾脆直接降價:番禺大崗的翡××灣表示將於下月初推出2680元/m2首期200套的洋房,再次角逐廣州最便宜洋房。
如果說2字頭的洋房比較少的話,那麼三字頭、四字頭的洋房已經遍布城郊,如蓮××畔均價3500元/m2、橋×園3500元/m2,冠×城則是4000多元/m2。
數據 10月低價盤成交放大 住宅供需比達1.23:1根據焦點房地產網陽光家緣數據監控統計顯示,廣州10月份全市一手成交總量為5819套,環比9月份3844的成交量上昇51.3%。這個數量是在今年的月成交量中排名第三,完全擺脫了今年1?4月份停留在兩三千套的陰影。從其成交的前10名樓盤可以看到,大都是低價盤,或者是市區性價比高的樓盤。(見表)
這邊房子賣不出去,那邊新一批房子又要上市了。來自陽光家緣的數據顯示,近期新獲得預售證的商品房數量明顯上昇,10月22日?11月7日,有18個住宅樓盤獲得預售證,總套數達6001套,約72.4萬m2。加上十一前後獲得預售證的樓盤預售總套數已近萬套,這些新盤都將在年底前集中上市。合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江表示,今年1?9月廣州共有605萬m2的房子供應,其中交易量為415萬m2,差額為190萬m2。預計今年第四季度每個月大約消化60多萬m2,加上去年底的空置量139.5萬m2,全年供應量740萬m2,商品住宅供需比已達1.23:1。
心態 買者觀望賣者心焦又到年底衝擊銷售任務的時候了,但在樓市下行預期形成、中央新政遲遲不見明朗的情況下,一些准備買房的人進入了觀望狀態,而一些原本就在觀望的更是持幣不動,還有一部分因為股市資金套牢,想買也買不了。
相比之下,開發商的心情著急得多。一知名開發商表示,今天不知道明天跌到哪裡,所以早賣一天好一天,現金為王。
某大集團負責人透露,到現在年底任務的一半還沒有完成,今年的任務肯定完不成了,還得加大促銷力度。
預測 降價將逐漸蔓延至市區盤廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文表示,今年廣州樓市出現了罕見的供大於求的狀況。這一情況在今年第三季度已經很明顯,到了第四季度則是加劇。而廣州的很多房地產商都是上市公司,年底衝擊業績的欲望很強烈。樓市的下探趨勢已經非常明顯,可能在不久的將來,就將回到2006年均價在6300元/m2的水平,屆時開發商能保本並有微利,市民也能接受,所以會有供需兩旺的局面出現。
在目前市郊樓盤降價幅度比較大、而市中心依舊比較堅挺的情況下,趙卓文表示,降價將蔓延到市區樓盤。『廣州樓市的最後堡壘就是珠江新城,估計再降30%左右,能夠看到萬元/平方米的房子的話,就差不多了。』
和趙卓文不同,黎文江認為,當前開發商的促銷賣點在於『政策』,而不在於『降價』。在他看來,一些開發商急急降價,主要是為了准備『過冬糧草』。如果不愁過冬的話,倒不如先看看中央政策效果再做決定,這也是當前很多開發商之所以觀望的理由,『如果政策起不了效果,到時再降價也不遲。』在他看來,明年春節之前會有分曉。
向左走,向右走?國家最近對宏觀調控政策作出重大調整,推出高達4萬億元的投資計劃,廣東省也將投1.3萬億元提振經濟。建設部則宣布,今後3年中央財政將投資9000億元,用於廉租住房、經濟適用住房建設等。但同時,業界期待已久的房貸救市細則卻讓人望穿秋水盼不來,樓市觀望氣氛彌漫,動能明顯不足。
宏觀經濟政策的重大調整究竟會給樓市走向產生什麼樣的影響?目前還是未知數。
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