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在國務院公布4萬億元的經濟刺激方案後,大摩昨天發布研究報告稱,該措施已暗示,有關方面已經放棄了令樓市復蘇的努力。該行同時強調,國內房產市場將會進入數年的熊市。
高力國際研究與諮詢部董事李慶賢則相對樂觀,認為地產企業仍將間接受惠於中央刺激經濟政策中的稅收優惠。此外政府提振經濟所顯示的決心將提昇市場信心。『隨著配套細則出臺,政策將為房地產市場帶來潛在機會』。
但易居(中國)分析師付琦認為,樓市只是拉動經濟舉措中的一個部分,現在依然如此。而且從各方政策仔細分析,『其實可以很明顯地看到,政府出臺樓市新政並非救樓市。政策內容是鼓勵自住消費,鼓勵小戶型消費,對於投資、投機以及大戶型、別墅等,從來沒有鼓勵過。』
與此同時,上海普通住房標准調整後的第一周,上海樓市的成交量初現回暖跡象。易居(中國)房地產研究院[下稱『易居(中國)』]的統計顯示,上周(11月3?9日),上海商品住宅成交量接近12.5萬平方米,環比增加了3.32萬平方米,增幅將近36.3%。
同時,上周上海商品房的成交量超過28.2萬平方米,環比增加7.23萬平方米,增幅達34.4%。付琦表示,上周上海樓市成交量比前一周上昇得比較明顯,但這一成交量只是恢復到9月初的水平,尚不能稱之為回暖。『其實,這個成交水平還是比較低位的』。
據易居(中國)測算,受上海普通住宅標准調整的影響,上海普通住房的房源數量較之前增加了近50%,可供面積超過290萬平方米,且絕大多數處於中環以外區域。
進入11月之後,上海商品住宅的成交結構亦出現較大變化。前9日共計成交的12.5萬平方米商品住宅中,普通住房的成交量達6.8萬平方米,佔商品住宅成交量的比重達54.4%。而在9?10月期間,普通住房的成交比例僅佔20%左右。
記者注意到,雖然上周上海樓市成交量出現較為明顯的回昇,但由於供應量也有大幅上漲,因此已持續數月的供過於求狀況仍未發生根本轉變。根據易居(中國)的統計,上周上海商品房新增供應量將近50萬平方米,環比增加約13.5萬平方米,增幅達37.25%,其中商品住宅上周的新增供應量將近25.2萬平方米,環比增加12.7萬平方米,增幅超過101.68%。
在新增供應及成交同時增加的情況下,上海樓市的供求關系略有緩解,商品住宅上周的供求比出現下降,由前一周的1?0.73下降至1?0.5,但仍處於明顯供過於求的狀態。由於樓市已進入傳統淡季,付琦認為,臨近年末,如果政策面沒有新的利好,目前的成交情況估計仍會保持,或者略有下降,短期內供過於求的關系難以逆轉。
『未來或許會有少數開發商因為資金問題而降價,但數量不會很多。在政府出臺這麼多政策後,開發商將更有底氣,因此多數開發商不會繼續降價,市場可能重新進入買賣雙方觀望的時期。』付琦認為,樓市的回暖最早也需等到明年春節之後,『目前市場的回暖,最重要的條件是消費能力,只有當國民經濟有較明顯的平穩增長,房地產市場纔會有回暖的跡象』。
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