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在目前樓市置業群體結構中,有一群具有以下特征的人,他們年齡在30—40之間,多數已結婚,有固定的工作,收入穩定且未來收入增加的可能性非常大,個人信譽良好,有較強的還貸能力。這部分人通過父母資助或貸款已經擁有一套住房。但是,現有住房條件伴隨生育、養老等問題的出現已經無法滿足居住需求,於是,產生『再次置業』的動機,也稱為『改善型』置業。
在廣告公司任部門主管的小李就是這樣的一個例子,他現在擁有一套56平米的一室一廳,但是由於到了生育年齡,他和他老婆打算明年要一個寶寶。可是這樣一來,為了有人照顧孩子,不得不把父母接過來一起住,現在的房子根本無法實現,於是考慮再買一套面積大一點,周邊配套齊全,面積至少100平米的三居室。因為此前的房子是貸款買的,目前的存款只有10萬元左右。因此,他打算改善現有居住條件。他目前的一居值60萬,換成三居最少也得100萬,賣掉現有住房再加上手頭存款,至少還要再支付30萬,這成為他現階段置業面臨的最大問題。
根據『我愛我家』對近期二手房市場進行的調查顯示,目前像小李這樣的社會中間力量面臨的『改善型置業』問題非常普遍,大概佔到所有二手房置業人群中的1/3左右。他們往往已經成為工作崗位的穩固地位,是企業的中間力量,具有較強的還貸能力,要求擴大居住面積或改善居住環境而置業。但是,他們『換房』面臨的那部分房款差額,多數還需要通過銀行貸款實現。這也就形成了目前關於二套房置業的9.27新政和此次央行提出對『改善型自住房』采取房貸優惠政策之間的『博弈』,面臨著第二套房產認定和『改善型住房』的定義及界定標准的矛盾問題。
北京『我愛我家』房地產經紀有限公司的相關人士表示,有效解決『改善型』置業問題不僅要明確其定義和相應的界定標准,能夠突破而套房認定問題,也應該通過多種渠道和方式共同解決。比如采取契稅差額征收和月供在每月收入的稅前扣除等。
『改善型』自住購房契稅按照差額征收:該項提議類似於2003年出臺的《北京市已購公有住房上市出售實施辦法》中規定居民出售已購公房一年內新購商品房可以按照兩者間的差價征收契稅,如果新購房款低於已出售房源,則契稅免征的政策。也就是通過政策扶持,對擁有一套住房的居民在轉讓現有住房一年內再次置業的,采取契稅按新購房源和轉讓房源之間的房價差額收取契稅,給為了改善居住環境而購買房產作為自住需求的購房人予稅費政策的優惠。同時,適當給予『一賣一買』的昇級型置業行為的居民在房貸首付和利率上面的優惠。
以小李為例,假設他以60萬賣掉現在住房,在一年內購買100萬的另一套二手房,那麼,他只需要交納兩者房價差額部分40萬元的契稅。如果在放低利率方面再給予優惠政策,那麼,這種『改善型』置業解決起來也會輕松許多。
房貸月供在每月收入的稅前扣除:對於貸款置業的購房人來說,月供幾乎佔到工資支出的一半,如果這部分資金在個人收入所得稅征收之前扣除,購房人便可以每月節省一些資金、減輕一些還款壓力。由於個人再次購房目的是未來改善居住環境,作為自己居住,而非投資以盈利為目的,這種辦法對購房人也是一種扶持。
『我愛我家』相關人士認為,『改善型住房』只是在時間節點上被認為是第二套,但實際上,像小歷這樣的購房人二次置業後擁有的也僅僅是一套住房,且是唯一居所。如何真正解決『改善型』的置業問題,不僅要突破第二套房產置業的認定『環節』,還應該在稅費和金融政策方面給予相應的支持。
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