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很多人都在討論房價下跌對市場主體的危害,在大部分人眼中,房價下跌,受傷害最重的是開發商,房子賣不出去了,企業就要破產;其實就是銀行,畢竟房價下跌,開發貸款就有可能收不回來,房奴們就有可能選擇『斷供』,放出的銀子象撥出去的水,銀行風險可見一斑;第三就是購房者了,房價下跌家庭資產貶值,據說好多中產階級因為房價下跌而患了抑郁癥,由此可見房價下跌的危害有多大。
當然還有人拋出房價下跌將導致更大、更恐怖的危害。比如有人說房地產上、下游共涉及50餘個行業,如果房地產一旦崩盤,將導致相關行業的劇烈波動,會引起失業增加、關聯產業萎縮、金融風暴甚至引發社會不和諧事件。以上都是社會大眾對房價下跌可能造成的危害的分析,可謂句句是實,但是在我看來,房價下跌最大的傷害對象既不是開發商,也不是銀行或購房者,而是地方政府。
在全國各地跑的人恐怕都有一個共同的印象,在中國內地的城市裡,無論城市的貧與富、大與小,當地的政府大樓、財政大樓都是最豪華、最雄偉的,這是無庸質疑的事實。要問起當地的人,大家的回答都高度一致:這些單位是最有錢的啊,他們的樓不高誰高,樓不豪華誰還能豪華?這幾年,大家不妨查一下地方財政相關數據,各城市財政收入都呈現出翻番式的增長。財政收入翻番增長,其中土地財政功不可沒。土地財政,又叫第二財政,屬於地方政府預算外收入。
在重慶、青島等地,第二財政早已超過第一財政,成為地方經營城市發展GDP的不二法寶。土地財政還有一個俗稱,那就是各地市長的『錢袋子』,大家都知道錢袋子是掛在人的褲腰帶上,主人是可以任意支配的,因為他是地方政府預算外收入。這就和一個家庭一樣,老婆讓老公每月全額上繳全部工資和獎金,這屬於家庭預算內的收入,但是如果老公周末加班費可以自由支配,那麼我相信這個老公肯定願意每個周末都加班。
所以近幾年,經營城市成為耳熟能詳的名詞,一個城市如果沒有開發區,那一定就有新區。反正地方政府的官員們想方設法、巧立名目,最終目的是為了規劃出一片新區或開發區,然後通過土地出讓的形式,賣地生財,坐收漁翁之利。於是就出現了下屬景象:地方政府賣地,開發商買地蓋房,房屋使用權是70年。但是地方政府一把從購房人身上收走了70年的錢,其中土地出讓金和契稅一交就是70整年。房價為什麼這麼高,我們試想一下,如果土地出讓金和契稅分成每年上交一次的話,我們的房價還會有今天這麼高嗎?
每個地方政府都有賣地的衝動,因為這實在是發展地方GDP最好的渠道了。在商品買賣中,什麼商品能夠一把就把70年的錢收回來,惟有賣地了,因為土地是國家所有,為地方政府所壟斷,開發商和購房者別無他法。所以這錢掙的太容易了,花的痛快而且官員們還有政績感,能夠據此昇官發財。我們換位思考一下,一個地方政府的市長任期通常只有5年,他再任期間,為了做出政績,他就必須盡可能多的賣地。他纔不會考慮後面的繼任者到時候在賣什麼。
07年紹興市的土地出讓金收入是76億,但今年到現在僅為6億,同比萎縮了90%以上。這是1994年之後地方土地財政運轉的癥候,幾乎沒有幸免。(21世紀經濟報道11月3日報道)。根據南方日報報道:目前我國地方政府債務至少在1萬億以上,鄉鎮平均負債400萬元。房價上漲的時候,地方政府的財政收入絕對不是問題,而一旦房價下跌的時候,地方財政的收入就將遭受承重打擊。當然這裡面還有一個重大問題需要說明那就是地方政府官員們5年花掉了未來70年的錢,這種花錢方式的最終結果只有一個,那就是地方政府破產。這個問題不難理解,就和我們普通人一樣,我們買任何一個商品,都要用70年的未來來購買的話,我們可以在短期內享受最好的房子、最好的車、穿最好的皮衣、吃最好的魚翅,但是5年之後呢?我們只能因為還不起債而最終鋃鐺入獄。
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