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中國房地產報:房市新政出臺已有十餘天,市場成交量並未有實際增長,您何如理解?
張寅:此次出臺的新政短期內對房地產市場的影響有限,它傳遞的信號是給『房奴減負』,對象是消費者,對開發商的影響是間接的。
目前市場最大的問題其實是在全球金融危機的大背景下,人們已經失去了買房的意願。消費者現在擔懮的是薪水會不會降,工作會不會丟掉,手裡的資產是否還能保值。也就是說,現在市場觀望的主體已經從購房者變成開發商。
中國房地產報:您對後市持怎樣的態度?
張寅:從現在開始,北京甚至全國樓市已經進入更深層次的調整期。就目前來看,房價仍處於買賣雙方的博弈當中,要對後市做出准確的判斷很難。也許在未來一段時間裡會出現『小陽春』,也就是成交量反彈,但可能都是假象。可以肯定的是,如果宏觀經濟還按照目前的態勢發展,樓市低迷的氣氛只會越來越嚴重。
中國房地產報:您認為這一輪的調整期還有多長?
張寅:預計可能要3至5年,具體則由大的宏觀環境決定。
從現在開始到今年12月是最為敏感的時刻,我們暫且稱之為分手前的掙紮期,這段時期也最折磨人,每一天都可能會有新的變化。臨近年關,開發商要有結工程款、發工資等支出,將給原本就緊張的資金鏈再蒙一層霜。捱過年關的企業將進入明年上半年的療養期,相信在明年二季度時,市場情況會發生一些變化。
目前政府也處於一個觀察期。也許未來一段時間內,政府會根據不同的市場反應來制定不同的政策,但終究都只會從降低交易成本這一環節入手。
中國房地產報:如果未來市場愈加低迷,房價將會是一個怎樣的走勢?
張寅:就北京來看,肯定是郊區房價率先『跳水』,至於這波降價信號什麼時候會傳遞到中心城區,或者環與環之間的傳導時間有多長,還有賴於整個宏觀環境的走勢。目前來看,三環內的價格都比較堅挺,但如果宏觀經濟形勢持續走弱,現在看來保值性較強的物業也避免不了降價的波及。
雖然目前有部分樓盤價格堅挺,或者采用『逐步降價』的方式,但都還未見底。或許未來會有一個臨界點,到了這個時刻整個價格堡壘就會轟然倒塌。我認為,如果均價下跌20%~30%這樣的幅度,樓市就很危險了。
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