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日前,萬科(000002)公布了第三季度報告。報告期內,公司實現歸屬於母公司所有者的淨利潤僅為2.15億元,同比下降13.42%。盡管萬科三季度的業績下降有計提5.35億元存貨跌價准備的因素在內,但已經沒有人再提公司隱藏利潤的問題。不過,如果認真分析萬科的計提項目,更深層次的問題就會浮現出來,那就是公司的戰略制定和執行問題。
業績下降已不是主要問題三季度,萬科實現的銷售面積和銷售金額同比分別下降29.4%和31.9%,拖累前三季度這兩項指標也同比下降8.9%和3.2%。現實如此嚴峻以至於此前某些投資者所做的『如果中國的基本面不再大幅惡化,萬科2008年和2009年保持30%的復合增長是沒有太大問題』的預期顯得尤為奢侈。
此前的文章中,我們提出應格外關注房地產企業資產負債表。從三季報數據來看,萬科和保利地產(600048)在資產負債表上的特征仍在延續:萬科依然在淨負債率和資產負債率上佔優,在流動比率方面則繼續處於劣勢,而且兩家公司的差距有擴大的趨勢。
這或許是企業經營慣性一個有趣的表現。不過,聯想到萬科計提的存貨跌價准備,我們感到擔心:至少某些計提項目是公司控制不住高價拿地慣性的產物。
存貨跌價准備突如其來盡管投資者對房地產企業的盈利下滑已有心理預期,但萬科計提存貨跌價准備恐怕還是出乎大多數人的意料。
首先,從已披露三季報的房地產開發業上市公司的財務數據來看,幾乎沒有公司對存貨計提巨額減值准備。前三季度,萬科資產減值損失最大,為5.65億元;綿世股份(000609)其次,為1.69億元;萬通地(600246)再次,為1688萬元。其餘公司的資產減值損失均在1000萬元以下。綿世股份的資產減值損失主要是因為對應收賬款計提壞賬准備,而萬通地產則主要是因為對商譽計提減值准備。
其次,萬科很早就提出了謹慎拿地的言論。2007年半年報曾有這樣的陳述,『目前萬科擁有的規劃中項目資源,可以基本滿足未來兩年新開工的需要,與理想中的最佳規模相比略微偏低,但考慮到目前地價水平中含有較多的預期因素,公司認為當前的項目資源保有量是更恰當的。公司具有在短期內進一步擴充項目資源的能力,但管理層認為,公司可以選擇更合理的時機、以更有利的方式來體現這一能力。』同樣的論述在2007年三季報中又出現了一次。
由此可見,萬科對這一問題的重視程度和態度之堅決。眾所周知,王石是最早提出『拐點論』的房地產企業高管。因此,人們有理由相信萬科不會因為高價拿地遭受太多的損失。
萬科計提減值准備的5個開發項目多處於開發階段,從計提的減值准備佔預計總投資的比例來看,公司預計這些項目未來虧損的幅度有限。那麼,是否有可能萬科是挑選了幾個項目隨便計提些准備以達到少報利潤的目的?我們並未懷疑萬科此次計提是在調節利潤。
以北京金色城品項目為例,據媒體報道,這個項目萬科是在2007年10月拿到的土地——朝陽區西大望路27號住宅及配套服務設施用地。該地塊建築面積14.9萬平米。通過招標,北京萬科企業有限公司從8家投標房企中勝出,以17億元拿到該地塊,成交價格為招標底價的2.2倍。按此計算,樓面地價相當於11409元/平米;以預計總投資29.12億元和2007年報中披露的建築面積14.11萬平米來計算,該項目未來每平米的成本高達20636元。
另據資料,該樓盤戶型以90平米兩居至160平米三居為主,也就是說,即使萬科以成本價銷售,購買一套房至少也需要186萬元。此外,這一項目要到2009年5月纔開盤,以目前人們對經濟形勢和個人收入日益悲觀的態度,其銷售形勢確實不容樂觀。
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