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11月3日,萬科上海公司證實,原定於2009年6月30日竣工的上海萬科城花新園的住宅樓已停工。而該項目負責人之一的湯小菁表示,6月份時還做過城花新園的宣傳和推介活動,項目一直在順利進行中。
『萬科是第一家公開、鮮明地宣布推遲項目新開工的公司,表明公司對房地產市場的短期前景持偏悲觀的判斷。』乘星行有限公司總裁李驍認為,這種判斷與萬科面臨的巨大壓力不無關系。
停工隱情萬科城花新園位於上海市閔行區屬七寶板塊的中春路上。之前有媒體報道該樓盤的項目名為『閔行區七寶鎮187號地塊』,地塊為配套商品房用地,上海萬科於2005年9月獲批取得該土地使用權,總價款為30015萬多元,折合樓板價2710元/平方米。
對於項目突然停工,萬科上海公司公關部李嫣向《華夏時報》記者表示:『因為在規劃、設計上要做調整,這個項目已經停下來。』
『萬科也許是對該樓盤利潤預期過低和建成後沒法及時銷售出去而停工的。』李驍認為,樓盤建成大概需要一年半左右的時間,但如果市場行情不好,按目前的市場價萬科的利潤空間比較少。而另一個重要原因是,如果對在建樓盤繼續投入大量建設、營銷成本後卻無法賣出去,那麼將惡化萬科已經不容樂觀的現金流。
購房者對房價下跌的預期很高,在這種價格下調預期的狀況下,新建的商品房面臨巨大的不可預測的價格風險,中瑞市場研究公司總經理朱鋒對《華夏時報》記者表示:『現在的樓盤普遍面臨著價格困境。新樓盤不敢開盤,低了覺得賺得少,而開得過高又沒有銷售量。』而在地方政府對施工要求放緩的環境下,停工、緩建成為不得已的選擇。
資金回籠是考驗愛建證券在對萬科三季度季報研究中發現,萬科的存量房大幅增長,房產銷售速度進一步減慢。截至報告期末,萬科的存貨已高達873.76億元,在未來市場交易不被看好的前景下,這些沒有被消化的房產存在很大的兌現風險。
有業內專家表示,今年萬科壓力過大,是因為去年萬科『吃得太多』,擴張得過於厲害,以至於今(於今博客|於今新聞)年『消化不良』。
萬科年報顯示,在上海的項目從之前的9個急增到22個,大部分新增的項目都是在2007年地產高峰(高峰博客|高峰新聞)期拿下的。
由於市場低迷、銷售不景氣,降價促銷導致公司銷售費用大幅增長,光大證券的研究報告顯示,今年萬科管理費用上昇了39%,營業稅增加了56%,營業成本上昇68%,營業費用則上昇了74%。
在各種成本大幅上揚的同時,銷售業績卻不佳,現金流更不容樂觀。今年三季度,萬科實現銷售金額114.9億元;較上年同期減少31.9%。
銷售資金回籠的不暢嚴重影響了萬科的資金流動性。今年三季度報告期末萬科擁有貨幣資金199.4億元(其中包括今年9月份萬科順利發行的59億元公司債券),但公司的短期借款和一年內到期的長期借款合計為170.7億元。支出的增加、收入的減少,使萬科利潤大幅下挫。今年第三季度報告顯示,公司第三季度淨利潤下降13.42%。
『目前保持充足的現金流對萬科十分重要,將資金轉移到可以即期銷售的項目上以回籠資金是當務之急。因此削減新項目投入便在情理之中了。』五合智庫上海總經理鄒毅認為,萬科只是以『規劃調整』、『周邊道路施工』等原因來解釋停工的原因,但把不能在短期內回籠資金的項目停下來以收縮戰線,纔是最終的目的。
開工計劃下調綜合各項經營狀況,光大證券認為,預計今年萬科淨利潤增長率超過15%的這一指標已經很難完成。然而萬科在2006年的利潤增長率為69.7%,2007年的增長率為110.81%。
『萬科在去年拿的土地價格比較高,如果將其建設完工,在當前和未來都面臨相當大的風險。』地產評論家葉檀認為,一方面建設項目需要投入大量現金,這會進一步增加其現金流壓力;另一方面,即使將項目順利建成,其利潤也將大幅削減,而且能否順利將房產轉為現金也是一個巨大的未知數。由此,在擴大銷售量的同時,停工、縮產、減少開支,則成為其必然選擇。
『去年萬科的融資渠道比較廣,還可以聯合國外基金等進行多渠道的融資。但今年美國金融危機使尋求海外合作的選擇機會也大大減小了。』佑威地產研究中心主任薛建雄認為。
今年的三季度報中萬科表示將進一步下調今年的開工計劃,在上半年減少165萬平方米開工面積的基礎上,開工面積再調減約110萬平方米,以更好地匹配市場的銷售節奏。上海和深圳項目的暫停施工只是萬科今年整體收縮戰略的一部分。
業內人士認為,目前被媒體爆出來的停工也許只是其中一部分,今後會看到另外的停工案例。
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『深圳項目每天虧損一輛悍馬』
11月5日上午,《華夏時報》記者來到停工兩個月的萬科金域東郡二期(論壇相冊戶型樣板間視頻)工程現場,對於該項目停工原因,萬科董秘肖莉(肖莉博客|肖莉新聞)回應說是受交通道路沒修好的影響,但在現場記者發現道路暢通無阻,工地上堆滿鋼鐵建材,可見之前並未因為道路而影響開工。
停工解釋矛盾萬科金域東郡二期工程停工已經兩個月了,有業主透露萬科已經申請停工兩年,但是萬科對此給予了否認。
據還在看守的建築公司工作人員說,停工後建築商開始撤退,已經搬走了很多施工建材,但兩個月過去了,打好的樁子都還沒拔下來,他說剩下的這些很快都會拖走,不知道什麼時候再開工,要等萬科的通知。
萬科深圳公司新聞發言人曾公開表示,是因為業主維權影響停工,而肖莉回應則說是受交通道路沒修好的影響,但記者在現場看到的情況則不盡相同。記者隨同幾個業主開車前往二期工程,道路都已暢通無阻,工地上堆滿鋼鐵建材,可見之前並未因為道路而影響開工。
肖莉對停工的解釋,讓外界感到疑惑,有業內人士分析認為,既然道路不是影響停工的原因,萬科高層的搪塞,讓人覺得萬科對外發表的言論不真實,這樣會使萬科的公信力大大下降。
緩建減負即將在11月入伙金域東郡一期的業主尤小姐告訴記者,業主們對萬科停工表示不滿的是,他們當初主要是看在萬科宣傳在3-5年內金域東郡將成為31萬平方米的大型社區纔考慮購買的,但是,隨著二期停工兩年,三期(論壇相冊戶型)遙遙無期,一期業主被拋棄在荒涼的坪山新城,成為萬科商業策略調整的犧牲品。
萬科客戶關系中心一位項目客戶經理向《華夏時報》記者表示,停工期內要按合同約定給建築商一些損失補償,但即便如此,兩者相權取其輕,萬科也會選擇緩建,因為蓋好樓放在那裡兩年賣不出去,與停工兩年等市場回暖後再蓋了賣,性質完全不一樣,效果也不一樣。
業主尤小姐向記者表示,萬科曾跟他們解釋過,其實二期不開工,萬科也很著急,一天就要虧去一輛一百多萬的悍馬。但迫於市場環境壓力,萬科不得不放緩。
下一站,北京?深圳(萬科)總經理辦公室主任朱葆表示,集團計劃停工緩建的110萬平方米不光是深圳,深圳項目總共纔100多萬平方米,金域東郡二三期約23萬平方米,所以接下來全國還會有別的城市的項目停工。
停工是因為要調整設計規劃,是巧合還是借口?市場分析人士認為,以前很少出現過這種情況,萬科對市場的需求情況把握充分,在戶型規劃上早就提出主推中小戶型,金域東郡一期以90平方米以下戶型為主,二期三期此前設計應該也是主打小戶型,不大可能等到已經開工之後再去修改。
萬科項目大多集中於三個經濟發達區域,從南北上看,從珠三角到長三角,再到環渤海。當初萬科降價,戰略布局最先從深圳開始,同樣的,這次停工仍然首選市場最為冷淡的深圳做調整試點,接著是上海,下一站停工的項目是不是在北京?成了市場人士猜測的焦點。
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