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距離央行10月27日發布房貸新規已經過去整整一周,但各大銀行對房貸新規的實施細則不僅沒有按時出臺,反而出現了無人喝彩的尷尬局面。而更具戲劇性的是,繼10月28日『農行24小時召回細則』後,11月3日,光大銀行也重蹈覆轍上演了一幕『召回』的好戲。
各大商業銀行房貸細則為何難產?中國銀行(601988,股吧)房貸部一位資深分析師道出了其中原委,一旦實施房貸新政細則,銀行將面臨利率倒掛的負收益局面;同時數額龐大的存量客戶和上百億貸款餘額該如何處理也成為各大銀行一再延遲推出房貸細則的根本原因。
10月22日,央行宣布從10月27日起,商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基准利率的0.7倍,最低首付款比例調整為20%。根據央行通知,各大商業銀行原本應該在10月27日之前就敲定相關的貸款細則。但新規出臺至今已經一周有餘,卻僅有農行、交行、光大銀行、建行4家銀行回應出臺細則,其中農行、光大兩家細則重新回爐,而另兩家則對細則界定模糊。
10月28日農行打破沈默率先出臺房貸細則後,僅過了一天便召回新細則,理由是:將等待央行下調利息後再推出新細則。11月3日光大銀行也推出了房貸細則,僅僅活了5天,光大隨即以『該細則與銀監會的規定不符』為由,將其重新回爐。其餘幾家的房貸實施細則中,僅對新增客戶的首套房貸進行了界定,但對最重要的第二套個人住房房貸以及如何界定第二套房貸、改善型住房等問題卻恰恰沒有明確提及。
恆生銀行一位負責人直言:『可以這麼說,現在所有的銀行都沒有出臺具體的實施細則。而且有了農行和光大兩家的前車之鑒,現在各家銀行按兵不動,就等著看上層的溝通結果後再做定論。』
受房貸新政可能引起銀行負收益的影響,最近一段時間多家銀行的房貸業務基本處於真空狀態。建設銀行上海分行房貸部一位工作人員告訴記者,『一旦銀行按照7折利率計算,5年檔的利率就將出現倒掛』。對方為記者算了這樣一筆賬,目前銀行5年期以上的貸款基准比例是7.2%,如果打七折後則是5.04%,而5年期人民幣存款利率是5.13%,利率倒掛對銀行而言就意味著負收益。『所以從利益最大化的角度講,銀行是不願意出相關的細則的,所以也就導致了現在各家銀行遲遲沒有動靜的局面。』
房貸細則難產另有深層原因
據悉,此次房貸實施細則難產另一大原因還在於,房貸新政對各大行數量龐大的存量客戶和貸款餘額並未提供切實有效的處理規劃。中國銀行上海分行一位資深房貸分析師告訴記者,一旦按照央行新規,自住房第一套貸款利率下調30%,各大行數額龐大的貸款餘額無疑將遭受慘痛的割肉。
對方透露,以中國銀行為例,僅該行在上海浦東地區的某一支行,其房貸餘額就在三四十億元左右。如此推算下來,中國銀行在上海地區的房貸餘額數量之龐大便可想而知,而這還僅僅只是中國銀行一家。『從消費信貸政策實施至今,銀行有大批量的客戶並且數量巨大,這批客戶怎麼處理?更重要的是實施房貸新政後,銀行的貸款餘額又該如何處理?說到底,銀行不可能不賺錢。』
此前,亦有銀行業人士認為,此次房貸細則難產的原因還在於監管層部門意見不統一,可能存在衝突。《華夏時報》記者從央行上海總部了解到,央行此次完全將房貸細則的制定權全權下放給了各地的商業銀行,『人民銀行不會出爾反爾,我們不會采取任何措施來阻止銀行發布細則。同時,對於其他監管機構的做法,我們也不便進行評論』。
本報記者從部分銀行獲悉,最近銀監會已經下文,要求各大銀行繼續嚴格執行之前的二套房貸細則。即,對新增客戶首次利用貸款購買普通自住房的,貸款利率可執行基准利率的0.7倍,首付比例20%,但對於其他客戶首付比例和利率政策則繼續執行央行、銀監會《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》(銀發〔2007〕359號,下稱359號文)和《關於加強商業性房地產信貸管理的補充通知》(銀發〔2007〕452號)規定。
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