|
||||
在國家房地產新政之後,由於市場的反映並非如房地產商所希望的那樣,房地產銷售同樣是處於低迷。對於這樣的狀況,不少房地產開發商認為,這是政府政策沒有讓房地產市場信心恢復過來。如果房地產市場信心得以恢復,那麼國內的房地產市場就會出現銷售量大增,房地產也會重新走向繁榮。
現在我們要問的是,房地產市場僅是缺少信心嗎?假定房地產市場真正的缺少信心,那麼這種房地產市場的信心又是如何來建立?是不是僅是通過各種媒體大量宣傳?就比如,有不少地方,凡是對房地產市場價格上漲有益的文章就大量刊出,反之,凡是對房地產市場價格上漲不利的文章就全面禁止等等,但實際上,這樣做是沒有多少用了。因為,當前房地產的基本情況發生根本性的變化了。
首先,從1998年開始到現在,中國房地產市場已經發展與繁榮了10年。盡管這種房地產市場發展與繁榮各地的情況不會一樣,但是10年來房地產市場的繁榮使房價普遍上漲是基本事實,甚至於不少地方房地產市場價格上漲到離譜的地步。因此,當房地產市場價格上漲到離譜的地步時,這種房地產市場發展是不可持續的,房地產市場調整也是自然。所以,2007年政府出臺一些房地產市場政策讓市場出現調整只不過使市場調整要早一些平和一些,否則不出臺這些政策,房地產市場泡沫一定會破滅,房地產市場調整也是必然。
既然房地產市場要出現調整,那麼我們就要看政策的調整要把中國房地產市場引向哪裡?在這種房地產政策下調整又會有多久?我們可以看到,房地產市場政策的調整是要把房地產市場以投資為主導的市場改變為以居民消費為主導的市場。也就是說,房地產市場民生性、房地產的消費性已經成了這次房地產政策目的所向。無論是2007年24號文件、359號文件、452號文件,還是最近房地產新政的政策,基本上指向這個目標。
既然房地產市場政策目標是房地產的民生性及房地產的消費性,那麼房地產市場發展與繁榮,或房地產市場銷售大小,就取決於居民購買住房支付能力。如果房地產價格過高,居民購買支付能力達不到,不管有多少居民『剛性需求』或潛在住房消費有多大,如果他們沒有實際購買支付能力,這種潛在的需求是不可能實現。只有各地房地產市場的價格與當地居民實際購買支付能力相吻合時,那麼這些需要住房的居民纔有能力進入這個市場。因此,在住房為消費為民生時,其市場繁榮與居民對房地產市場的信心關聯不大。因為,假定需要購買住房的居民對房地產市場最有信心,但房地產市場價格高於他們實際購買支付能力時,他們同樣也無法進入這個市場。
而房地產市場的信心問題,僅是針對投資為主導的房地產而言。當投資者認為進入房地產市場投資風險低、一定能夠獲利,而且還有便利融資渠道時,這時就不在於房地產市場價格高低,而在於投資者有沒有上述信心了。只要有信心,他們就會進入房地產市場。可以說,房地產市場信心問題是與房地產投資有關而不是與房地產消費有關。當房地產市場為消費性市場時,那麼住房購買者最為重要的問題是居民實際購買住房的支付能力而不是信心。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||