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2007年人們稱之為中國房地產最後瘋狂的年代,開發商還是購房者在房地產風和日麗的10年裡似乎忘記了市場的基本規律。隨著國家的政策的調控提前將泡沫隱患的房地產帶入了調整周期,2008年前三季度我把他稱之為房地產局部調整期,它是以房價收入比嚴重失常的一線城市,如深圳、北京、廣州等城市展開的。但不好的是,在行業調整過中卻遭受美國金融危機的衝擊,導致國家為抵御經濟危機對中國實體經濟的威脅提前救市。
2008年房地產市場投資與成交量大打折扣,地方政府紛紛制定政策措施力求刺激行業興奮,中央政府也全面著力攜手相助。
但是我個人認為房地產市場在目前的經濟形勢面前無法短期完成調整,並且短期內將進入更加黑暗的時期。未來半年房地產行業將進入需求市場的真空周期,其成交量將達到行業有史以來最底水平。
一、政府就是消化部分急於住房需求
在金融危機席卷來臨時,地方政府與中央政府都立即做出了大規模的救市行動,人們都懷疑政府救市的短期效果。其實不然,本次救市其實將部分急需住房的剛性群體吸納進了樓市,他們是純粹的消費需求客戶,主要以25-30歲的小青年以及舊城拆遷的居民,在觀望大半年後,部分項目價格已經調整,在政府政策優惠措施的刺激下,他們選擇如市。此類客戶受後市價格走勢影響相對較小。
反過來說,經過本輪政策的刺激與篩選後,剩餘的剛性需求客戶無疑是觀望心理是更嚴重的,對後市更加悲觀的,所以短期時間內不能轉變有效需求。另外,對國家提出的改善型需求,其實也是一種間接投資需求,他們有房住,也不急於立即購房,所以他們更多是觀望;再者,在目前經濟形勢下,投資客戶更不會在短期入市,無疑是飛蛾撲火,自取滅亡。
二、政策頻繁亮相,加重客戶觀望心理,尤其是投資與改善型客戶
房地產本身是投資與消費雙重屬性的行業,而中國房地產市場是一個投資型主導的市場,過去房地產市場繁榮主要靠投資群體支橕,所以在房地產行業調整,投資風險加大時,投資者的快速抽身,加速、加劇房地產市場的震蕩。
而在目前的情況下,經濟形勢與房地產形勢並為明了,政府救市剛開始,並且國家公開宣布地方政府可自行指定稅費優惠措施,人們普遍認為正面臨如此嚴峻的國內與國際的經濟形勢下,後市政策支持是必然的,例如,在市場瘋狂的時候可以連續7次加息,在萎靡時期同樣也可以連續7次減息一個道理,或許有更大政策松動。這將阻礙購房者入市計劃,更加影響投資客戶的判斷。並從目前救市效果看,並為激發需求。
另一方面,從購房者看,政府正面的強勢介入,說明了中國經濟面臨的嚴重性,房地產行業面臨形勢的嚴峻,很多中國人習慣與政策的背道而馳。在股市中體會到了教訓深刻,熊市的每次政策利好都無法改變殘酷的現實,這仿佛也成為了他們判斷房市的依據。
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