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各家商業銀行如何具體執行央行樓市新政,是近期焦點。對於商業銀行的『矜持』,有一種解釋是銀行算不過帳,下調房貸利率幅度過大使得銀行的存貸差進一步縮小沒得賺,從而影響銀行執行政策的經濟動力。其實除此之外,我認為對於『改善型』住房如何定義,是否給『二套房』松綁也是其中重要原因。
『現在各家商業銀行為什麼不肯發布其細則?就怕細則嚴了以後,把客戶擠走;而松了呢,又不符合中央的政策規定。』卸任中國人民銀行副行長職務之後,2008年10月底吳曉靈在一次公開場合上的演講言簡意賅一句中的,其實她講的『把客戶擠走』,准確說應該是把買『改善型』住房的二套房買家擠走,因為對於首套普通住宅的買家,各家一定會響應政府號召給出首付兩成最低7折的優惠,銀行間不存在太大的差異化競爭。關鍵是如何定義『改善型』住房,而且給出何種程度的優惠。
這是觀念層面的魔障,也是造就目前尷尬局面的根本原因:央行房貸政策實施已過一周多,雖不斷有商業銀行公布其房貸細則具體內容,但是仍沒有一家銀行下發正式的執行通知。
先來回顧過去一段時間內發生的事件,以圖理清邏輯的軌跡:10月22日晚,財政部出臺救市政策,核心是通過減稅這樣的政府讓利行為以鼓勵居民購房;同時央行出臺新政,核心是首次購買普通商品房首付最低兩成利率最低可打7折,另外還留下了『改善型』住房的口子:這實際上已經確認了政策對房地產市場的傾斜,尤其是『改善型』需求和『二套房松綁』之間的某種默契。
不過10月24日,銀監會出臺的一紙短短通知,實際上堵死了二者之間等號的口子。銀監會的通知被解讀為,二套房不會松綁;隨後不久,農行28日出臺細則,基調對央行政策有所保留;而光大銀行則出臺頗為激進的執行細則,給二套房平反,不過最新消息是『被叫停』。所以到目前為止,依然沒有一家銀行下發執行通知。
熟知政策措辭技巧和行文慣例者,均會對央行使用『改善型』住房需求一詞報以會心一笑。在解讀10月22日晚出臺的救市政策時,對於『改善型』住房是不是就是二套房的問題,業內頗多爭論。我寧肯相信,央行是把這兩者劃等號的,而銀監會則要盡到監管責任不犯錯誤,因此重申嚴格按照那兩條文件的規定執行。
在中國房地產從1998年房改之後10年多的歷程中,市場的和民生的這兩條格格不入的標准一直如影隨形,把中國的商品房市場扭曲成為這個星球上最畸形的行業:經濟形勢不好的時候要用它來刺激內需,地方政府要依靠其保障土地財政,銀行和開發商要靠它發財,而老百姓則要用來它來解決『起碼』的民生需求。所以經濟和民生兩條標准的雙向拉扯,讓身為裁判的政策制定者左右為難,所以你會看到過去幾年當中那些讓人啼笑皆非瞠目結舌的政策,而這些政策背後透露出的,都是諸如『二套房就是投資性購買,所以要打擊』這樣的朴素而不一定正確的觀念。
在篤信正確的規律會自發起作用的思想家看來,行政控制的辦法是僵化的副作用很強的,不是好辦法,所以他們會堅信遵循經濟規律的宏觀調控會比乾涉微觀經濟運行更有效。比如運用好財政信貸政策,會比簡單粗暴且有僵化嫌疑的行政指令要強很多。而在房地產市場領域,他們會提出這樣的疑問:既然已經設置了廉租房,經濟適用房,兩限房這樣的保障性住房,為什麼還要對商品房市場設置這樣那樣的壁壘呢?
有一種流行但是很可能錯誤的觀點是,買第一套房子是自住,第二套房子就是投資。中國最資深的房地產專家之一聶梅生女士一定會強烈反對這個觀點,她會給你苦口婆心的普及說,買房子就是投資,不管你是第一套還是第二套,因為房產具有儲蓄和漲跌的功能;而買車纔是消費--如果按照這個邏輯,可能我們要反思過去出臺的那些看似轟轟烈烈叫好聲一片的政策,比如去年9月底出臺的二套房新政,其邏輯基礎就是認為,一套房是自住,二套房是投資。
在美國次貸引發的全球金融海嘯面前,中國難以自保,所以擴大內需刺激消費是必然且無奈的選擇,盡管很多人依然會苛刻地批評說依靠房地產拉動經濟的做法太畸形。汽車和房產是兩大消費引擎,但是在國際原油緊張的背景下,公共交通纔是政府大力倡導的方向,剩下的只有個人消費的房產承擔著巨大的使命。已經很清楚的是,央行已經很與時俱進地開了口子,不過銀監會的表態和目前各商業銀行執行真空則說明各方面對此並沒有達到統一步調--認識上的差異問題,纔是造成目前混亂局面的根本原因。
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