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截止到目前正式公布房貸新細則的銀行只有農業銀行、交通銀行兩家,記者從招行、建行熱線獲悉,這兩家銀行細則已經出臺,再加上此前召回細則的光大銀行,已出臺或出臺過房貸細則的銀行達到5家。就在上述5家銀行中,細則現有相同之處,例如,最低利率只有首次購房可能享有,90平方米成為普通住房標准外,也有不同的地方:如農行享受最低利率的存量房貸明年起依舊可享受最低利率,而光大此類客戶則只能享受基准利率的0.82倍。
A 90平方米 成優惠標准央行上月22日出臺的政策顯示,對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求,貸款利率的下限可擴大為貸款基准利率的0.7倍,其中並未提及『普通自住房』的面積標准。然而,在建行、招行、光大銀行的細則中卻都不約而同地將90平方米作為判斷首次購房能否享受利率優惠的標准。
建設銀行天津分行河西支行的工作人員表示,首次購買自住房且房屋面積在90平方米以下的,可以獲得最低貸款利率;招商銀行95555熱線人員也表示,按照新細則『首次購房且面積在90平方米以下、信貸記錄良好的購房人,首付比例為20%』;在光大銀行被召回的細則中,購買首套自住房,符合套型建築面積在90平方米以內等條件,可以享受首付比例20%、貸款利率在基准利率的基礎上下調30%等優惠。
中央財經大學中國銀行研究中心主任郭田勇表示,目前央行新政策出臺後,沒有給出普通住房的標准,也沒有其他權威機構對普通住房給出界定,因此從銀行的角度考慮,以目前有的文件看,90平方米就成為了判斷的標准。
B 存量房貸利率 受限銀行利潤5家銀行中,對於已發放的商業性個人住房貸款尚未償還部分的利率如何調整,只有農業銀行和光大銀行明確規定,而這兩家的規定並不相同。
對新政出臺前個人住房貸款的利率調整政策,農行采取了兩種方式:一是自動調整,對初始貸款發放金額在30萬元(含)以上、原執行利率為同期同檔次基准利率0.85倍的貸款,原則上無需借款人申請,貸款利率自明年1月1日起統一下調為同期同檔次基准利率的0.7倍;二是手工調整,對不符合自動調整標准或由於其他方面的原因無法進行自動調整的貸款,須先由借款人主動提出書面申請,銀行在審批過程中要基於原合同約定,綜合考慮多種要素提出最終審批意見,經借貸雙方協商一致,於明年1月1日(含)之後進行調整。而此前光大銀行出臺的細則中,則規定『如果存量房貸執行的是基准利率的0.85倍,符合相應條件可以執行基准利率的0.82倍』。僅從字面理解,農行新細則維持了原先享受最低利率客戶的待遇,相對於光大銀行更加優惠。
C 為二套房『松綁』 或致光大召回細則排除已經召回細則的光大銀行,在其他4家銀行細則中,除交通銀行有『新增客戶首次利用貸款購買普通自住房的首付比例20%,其他客戶首付比例繼續執行央行、銀監會《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》(銀發〔2007〕359號,下稱359號文)和《關於加強商業性房地產信貸管理的補充通知》(銀發〔2007〕452號,下稱452號文)規定』這樣的字眼,建行、招行、農行對第二套房首付比例均未提及。
而據『359號文』規定,已利用貸款購買住房又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低於40%。此前光大銀行細則對第二套房首付則規定『第二套房(指的是此前在銀行有一筆未結清房貸),首付比例將為20%,貸款利率在基准利率基礎上享受八二折優惠。』
郭田勇告訴記者,對第二套房的松動可能與光大細則被召回有關系。
D 非普通住房 相關細則寥寥無幾\居民首次購房有兩種可能:普通住房和非普通住房。縱觀各家細則,幾乎都提及普通住房購買的細則,對非普通住房的相關細則寥寥無幾。記者只在農行的細則中看見『借款人購買非普通住房的,即使是首次購房,首付款比例原則上不低於25%』,其他行均未涉及。
天津某國有銀行人員分析,現在政策利好的方面主要針對普通住房。
E 銀行都不願先出細則距離央行提及的27日已經十天,諸多銀行的細則仍舊沒有『拋頭露面』,對此郭田勇告訴記者,對銀行而言誰都不願意先出細則,因為越晚出就越有利,可以參照別家政策。『例如,改善型住房到底是什麼樣的住房,是第二套、第三套,甚至第四套也能算改善型住房?』郭田勇說:『央行處於降息周期,未來利率有可能進一步下降,即使存貸利率同等幅度下降,對銀行來說未來盈利的壓力較大,也可能是細則遲出的原因。除此之外,只有房價回落,纔能真正激活房地產市場,銀行房貸業務纔有可能出現井噴。』
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