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11月2日,SOHO中國董事長兼聯席總裁潘石屹在2008(第三屆)環渤不動產發展論壇上表示,當今房地產住宅市場已經基本進入到一個死胡同,而商業地產的需求量還是很大,並且,做商業地產比做住宅的回報率高很多,老潘表示,以做商業地產為主的SOHO中國,利潤是萬科的6倍。
潘石屹解釋道,房地產發展是各種各樣物業的發展,可是在過去十年間,我們看到中國90%的房地產開發公司,首先提到的是居住,如果是居住的話,現在基本上已經走入一個死胡同。中國很多開發商比較討厭萬科,因為他是第一個降價,可是萬科是全中國第一大房地產公司,他們今年在全中國銷售項目有180個,對全中國住宅市場的了解,沒有一家房地產公司是比得過的。
潘石屹表示,中國的房地產公司債券利息率在市場上交易已經超過了100%,現在大家在資本市場上面都是秉住呼吸,來聽中國房地產的壞消息,就看哪一家房地產公司會破產。如果要破產,受打擊最厲害的公司是不會按照區域劃分,而是按照商業模式去劃分,一旦模式出了問題,整個公司就會受到巨大的影響。
在此次論壇上,潘石屹特別強調了開發商在做保障性住房上要深思熟慮。他說,在過去三年半的宏觀調控當中,尤其是從去年開始,廣州、北京這樣的城市都在大力進行保障性住房建設。以北京為例,去年保障性房屋建築面積是650萬平方米,2008計劃是800萬平方米,現在已經供出來的地是760萬平方米,如果一戶是76平米,那就是10萬套房子。北京去年成交一手交易量是14.9萬套,如果有10萬套供應出來,那麼房地產住宅市場格局就要重新改寫。
他說,在未來的兩三個月時間,政府刺激房地產的政策就會落實下來。銀行已經調息好幾次,稅收也在降低,所以作為中國的開發商,必須要反省自己的商業模式,這個商業模式就是千萬不要跟政府的經濟適用房、保障性住房撞到一起,那是雞蛋碰石頭,開發商的地價是政府出讓來的,價格都比較高,而政府的經濟適用房是零抵押,尤其北京、廣州這樣的城市,開發商一定要選好自己的商業模式。
潘石屹在論壇上的答記者問:提問:現在購買保障性住房都有戶籍限制,主要針對低收入家庭,原來政府制定制度的時候也是根據商品住房市場錯開的?目前我們看到國稅總局和財政部已經出了一系列政策,作為開發企業,您還希望從哪方面加大刺激的力度?
潘石屹:保障性住房從定位來說是中低收入家庭,如果一個城市有十萬套住房,而且這些是開發商去開發,去銷售,他們銷售壓力也是非常大,如果在銷售過程當中,對家庭收入控制不嚴,實際上是特別容易出現的問題,因為我們國家保障性住房的銷售體系和新加坡是不一樣的,咱們舉一個例子就是經濟適用房,一開始戶型是一百多平方米,兩百多平方米也有,像北京銷售的經濟適用房開這個奔馳車、寶馬車的有,最好笑是在北京有一個經濟適用房小區,因為離CBD比較近,在長安街的延伸線上面。這個項目是一個外國人居住的地方,所以購買了經濟適用房的人全都租給外國人,有外國人專門的餐廳喝咖啡廳,在中國目前這樣一種管理體制下,說是非常嚴格的像香港、新加坡一樣,如果誰虛報自己的家庭收入是要判刑的,這種情況佔了中國環境下不可能實現。如果有十萬套的量,開發商壓力就大,能夠銷售出去就是第一位的。
我覺得會陸陸續續出臺很多政策,稅收政策、第二套住房的政策。國務院辦公會十條頒發以後,財政就頒發十條。這個頒發的下午我們就在一起討論了一下這個問題,就是改善型住房到底是第一套住房還是第二套住房。我們在一起大概有十個人,沒有一個人理解,說政府為什麼制訂政策不一下說明白了,他們就不斷的變化,據我知道他們好幾個電話,他們答案是改善型住房,包括第二套住房,如果是第二套住房按揭要是放開的話,對中國的房地產市場是一個特別大的利好。結果到了第四五天銀監會又出來闢謠,改善型住房就是第一套住房,這些政府起草文件的人學問比較高,一般人不理解。所以改善型住房是第一套還是第二套,現在大家看法不是很一致,所以下面會有很多的政策出臺的。
提問:河北省三年大變樣對河北省房價有沒有什麼影響?就是對河北省今後發展趨勢。中小房地產商在資金問題,以何種方式更好的渡過冬天?
潘石屹:我在河北沒有項目。我們公司是去年剛在香港上市的,可能是最高峰的時候上市的,我們募集資金的量是目前高的,當時是真金白銀,上市的前一分鍾中,把129億港幣打到我們賬上。但是我想這個錢到我們身上是一個責任,然後就是金融危機,從我們SOHO中國發展策略來看,我們在金融危機的時候怎麼做,如果說是金融海嘯,這個海浪會過來,我們在小島上面應該跑到什麼地方去?應該到制高點。第一北京和上海兩個城市別的地方不去,這個地方我們認為是制高點。第二點在北京和上海最繁華的地段,我們確定上海的南京西路、淮海路、外灘。北京就是王府井、前門、CBD。另外我們不做住宅樓,我們做商業地產,商業地產回報率太高了。這個是我們基本的戰略,還有一些安排。在金融危機要發生的時候,一定要保持足夠的現金流量,我到香港和美國請教一些專家,就是經過大風大浪的人,就是金融危機來到底給我們造成多大影響?就是你要按照公式做財務安排,就是從今天開始,到一年之間,你所有付的款能不能都付出去,你應收的款沒有收回來能不能堅持一年。我經常替別人著想做安排,看到很多中國房地產資金狀況都不是非常好的。
提問:通過您演講,我感覺您對寫字樓、醫院、商業地產充滿信心,對於以住宅開發為主的房地產企業,您能有什麼建議嗎
潘石屹:這個問題是好多房地產開發商都在探討的,實際上就是發展到今天這個地步,到2008年,已經是非常困難了,因為一個商業模式的轉型和戰略的轉型一定要有提前的量,如果是提前一年時間,甚至提前兩年、三年做轉型比較容易。如果是到了今天各個城市的土地都在流拍,像北京9月份的成交量同比下降了73%,這個實際上是一個非常大的數字,所以在這個時候要作出調整是非常困難的,所以就是一些房地產開發公司像萬科逼的沒有辦法。其實萬科帳面是不差的,他們有一百多億的現金,在這種情況下不得不降價,所以最後就是普通住宅的降價可能是一個不得以的選擇。
提問:您剛纔很看好商業地產,同時您說這個回報也是比住宅多好多倍,依據新加坡和香港的經驗,您是不是覺得推出類似於房地產信托基金這類的產品是一個比較好的時間?
潘石屹:我從來不知道人民銀行總行的意見是什麼,前天我們和前人民銀行副行長吳曉靈在一起談論就是認為推出信托基金時機已經成熟了,可是這地方我要提醒一點,盡管做商業地產的回報率非常的高,做商鋪寫字樓回報非常高,能夠高什麼程度呢?萬科每平方米的利潤是我們SOHO中國每平方米利潤的六分之一,其實萬科還是中國的一家利潤率比較高的企業,但是這個我們又看到另外一個現象,這些大城市的爛尾樓大部分是商業地產,這個就是別人覺得你怎麼一方面說利潤這樣高,我們看到爛尾全都是商業地產,這個地方有一個秘訣,最重要是要選好地段,地段這個東西就是做商業地產,無論是商鋪還是寫字樓,差一步可能差距非常大,我們選擇原則就是城市最繁華的地段,就是一定要到地鐵出口上面,最好是地鐵的交匯口。如果沒有地鐵出口是形不成流量。我們看日本房地產低迷十年時間,但是在日本最繁華地段商業地產不光沒有跌,價格還在漲。美國今年一年全美國的房地產下跌了16%,作為一個成熟市場下降16%是非常大的,可是我們到紐約、曼哈頓,尤其在曼哈頓中央公園周圍的房子,房價不但沒有跌,還在往上漲,漲的幅度非常大,我是有親身的體會,我們三年前在美國這個地方買了一套房子,再回去的話多少人還問,你出手不出手,給我們的回報率比北京還高。我們做商業地產一定不要忽略一個東西就是地段,這個最重要就是繁華地段。
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價格肯定是降低降低等待那個時候的到來。堅決不買房子.讓賣房子的牛.
房價必然回到98年以前水平,這是不用置疑的.