牛刀:以租代售或許能打破樓市僵局
現在推測房價底部是多少,還為時過早。中國樓市不能靠一些臆想,來揣摩市場的心態。與其整天在那兒癡人說夢,還不如踏踏實實想一些好的辦法來打破市場僵局,刺激樓市消費。
我對西安、南京、杭州等地出臺的救市政策頗多微詞,不是沒有道理的。地方政府打著民生的幌子,嘴上說著『救經濟救百姓』,實際出臺的政策都是救開發商救地方財政。當然,你如果公開救開發商、救地方財政,那也不完全是一個錯誤,畢竟不能眼睜睜的看著開發商排隊跳樓,看著地方稅收一落千丈。但沒有必要打著救百姓的旗號,要知道蒙騙眾生也是犯罪。
我曾經鼓勵過北京的開發商主動將議價權,交給買家,充分體現對市場的尊重。作為對目前市場的一個過渡型的策略,或許能收到意想不到的效果。說到底,只是開發商在開盤前,在累積的目標客群中,增加一個必要的環節,凡是想買這個樓盤的客戶,都可以參與對價格的制定,這樣的價格可能更加接近市場,接近購買力,而且,便於操作。
地方政府如果真正關心樓市,關注民生,就目前市場低迷的狀態,有很多事情可以做。我曾在昆明演講時,要求昆明市委書記自己去買一套房,其實沒有別的意思,是讓官員在買房的問題上,把自己當做一個普通買家,體味百姓買房的酸甜苦辣。如果不認真去體味,有可能做出來的市場政策恰恰與市場需求相背。
不管我們如何大講特講,中國經濟的基本面是好的,未來是可以保持高增長的,但老百姓相信這話的不多。在購房問題上,尤其體現老百姓對未來的預期,非常迷茫、甚至不可琢磨。他們很多人,現在拿著幾千元的月薪,還不知道會不會面臨減薪、會不會面臨失業,他們沒有辦法掌控自己未來二十年甚至三十年的命運,政府又沒有給與足夠的保障,因而也就不敢去購買房子。
在這種心態下,樓市的僵局還將維持很長一段時間。地方政府是可以為打破這種僵局,做一些力所能及的事情,比方說,以租代售。如果地方政府制定一個完整的以租代售的政策,鼓勵開發商改售為租,鼓勵年輕的白領租房結婚,把一個幾近呆滯的市場,采取一個變通的辦法,使其活躍起來。我想,是能夠受到市場的歡迎。
其實,從體制上來說,我們目前買的房子,也不過70年的使用權,所不同的是在政府的支持下,這種使用權可以上市、流通、抵押和拍賣,形成了一種資產,而這種資產的屬性只是政府賦予的。那麼,中國目前的房屋租賃制度,完全對租賃人的權益沒有任何保護,造成了長期租賃人的財產損失,而這樣的制度是可以變革的,只是讓長期租賃權也成為一種資產,甚至可以享受房屋使用權的同等待遇。
比方說,租賃人期滿三年,所有已付的租金,如果租賃人願意,可以衝抵首付。這樣,即使租賃人不再租了,以前付出的租金同樣可以轉讓、抵押,但條件是形成了購買行為後。如果租賃人不願購買(那只有一個原因,房價過高,租金無法抵償月供),還可以繼續租賃,只是應該可以享受後續租金的一些優惠,比方說,每年可以免交一個月的租金。
用這種以租代售的形式,可以銷蝕買家對後市的迷茫心理,打破短期內樓市的僵局,緩解社會矛盾。看上去,只是住房租賃體制的變革,其實,符合中國房地產發展的大趨勢,在政府社會保障住房未能完全解決民生用房的前提下,用以租代售的形式,不失為一個好辦法,相信能得到市場的認可和歡迎。