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『如果把購房看做買馬,那麼政府能做的不過是把「馬鞍」的價格降下來,而「馬」的價格仍然在開發商手裡。』長城基金一位分析師認為,在價格仍然沒有降到位的情況下,不能夠斷言地產板塊股價築底。
近期樓市利好政策頻頻出臺,但大多數的分析師和基金研究員都認為,房地產行業雖然出現了政策拐點,但是這些政策對基本面的影響尚未完全體現,基本面仍未出現拐點,短暫的十月行情,更多的是看做是單邊下行的行情中的一次反彈,是資金炒作『政策概念』。
救市無改樓市基本面?
在10月22日國家有關部門調整住房消費政策的刺激下,10月23日地產股逆市大漲。
中糧地產漲停,招商地產上漲9.79%,萬科上漲4.39%,金地上漲6.94%,保利地產(行情股吧)上漲6.4%。
在利好政策刺激下,出現的『看似築底』的地產股上漲,是否能看作是幾乎長達一年的單邊大幅下跌的結束?
『以萬科為代表的房地產板塊最近似乎趨勢比較平穩,有築底的表現,但是我更願意把它先看做是一個反彈。』英大證券研究所所長李大霄表示審慎,他認為雖然有機構進入的跡象,但是,也更有可能是作為趨勢投資,未見得是價值投資。
他認為,中央和地方的各種利好政策,都是為了防止房地產價格進一步下滑,危及金融體系。資本市場上房地產板塊的單邊下行的跌幅是超過大盤的,『資本市場的泡沫基本上擠掉了,股價回到一個基本上合理的區間,給反彈帶來了契機。』但李大霄說,從基本面來講,房地產的泡沫並沒有擠掉。『房價(專題)仍然有一個持續下滑的過程。』
『政策的拐點已經到來,但是房地產行業基本面的拐點還沒有到來,』聯合證券地產高級分析師魚晉華表示。『基本面接下來仍然會有壞消息。』
地產上市公司的三季報將會達不到預期,年報也會絕大部分公司達不到預期。根據聯合證券的研究報告,2008年三季報,房地產行業整體的淨利潤增長預計僅為20%,遠遠低於中期報告的淨利潤增幅44%。
魚晉華認為,房價下滑仍將繼續,目前政府的政策不足以改變基本面。她認為,這段時間成交量萎縮的原因,很大程度也是因為房價過快增長超過了購買力,政府的政策可能導致開發商不再急於降價,而使市場的調整速度放緩,延長了調整時間。
而長城基金分析師也表示,成交量和房價都未企穩,繼續下跌仍有可能,『在促銷上「走在行業前面」的萬科,前5個月成交量都有較大的增長,但是後幾個月則呈不斷萎縮的趨勢,1-9月的銷售已經出現負增長,促銷效果已經不明顯,市場的情況還是相當嚴峻的。』而這波短暫的行情,則『炒作的是政策,但是行業的趨勢判斷並沒有根本改觀。』大部分分析師也都持有這樣的觀點。
上述基金人士認為,大的經濟周期遠未結束,整體經濟下滑的風險仍然存在,『光是降價可能也不能夠解決問題。』
金融海嘯不容樂觀
根據國家統計局的統計數據,作為對經濟反應『敏感』的房地產景氣指數,已連續10個月環比下降。
隨著此次美國金融危機的傳導和昇級,上周海外股市出現了歷史罕見的巨額跌幅。『A股市場要在此次危機的陰影中獨善其身,其概率微乎其微。』聯合證券宏觀分析師表示,盡管政府出臺了一系列的措施,包括降息、下調存款准備金率、取消利息稅等政策,初步穩定了市場態勢,但這些措施依然無法從根本上改變整個宏觀經濟向下運行的趨勢,加之本輪經濟減速不但有周期因素也包含了結構調整的意味,是全球經濟再平衡和國內經濟增長方式轉型的疊加產物,所以他認為,『這一輪的調整恐怕會比歷史上任何一次的下跌都要復雜和難以把握。』
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