萬科魅力之城還有多少降價空間-undefined-北方網-地產頻道

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網友評樓盤系列報道推出

即日起，北方網地產頻道推出系列報道，知名網友評地產。知名網友評地產第一個系列報道是知名網友評樓盤，主題為這個樓盤還有沒有降價空間，由北方論壇知名網友點評天津市房地產各主流樓盤到底還有沒有降價空間，以網友角度為廣大購房者提供參考。

    在房地產行業成為公眾話題的近幾年，網友的聲音越來越專業和強大。網友不僅人數眾多，而且也湧現出來很多知名網友，他們對市場的判斷，對形勢的估計，對具體樓盤的分析，往往並不遜色於專業人士，甚至在有些時候比專業人士更加准確和清晰。網友的意見也逐漸成為房地產行業中最重要的聲音之一。

    北方網地產頻道特別約請了北方論壇上對房地產行業發言較多且影響力較大的幾位網友，縱論房地產市場，從網友角度看待分析市場走勢、樓盤價值。相信網友的觀點和角度會給大家帶來新穎的感覺和有價值的參考。

    在全國房地產市場蕭條，降價成為房地產主題詞的今天，我們推出的知名網友評地產的第一個系列報道是知名網友評樓盤，主題為這個樓盤還有沒有降價空間，由北方論壇知名網友點評天津市房地產各主流樓盤到底還有沒有降價空間，以網友角度為廣大購房者提供參考。

萬科魅力之城降價空間1500元

目前售價	2008年10月開盤，均價7000元/㎡左右。
成本因素	萬科魅力之城的地塊在『天一mall』地塊中，約一年前被轉讓給萬科。轉讓本身就能夠說明原開發商實力不夠。萬科魅力之城的轉讓價格不得而知，但轉讓時已是全國房地產開始蕭條之日，因此，個人判斷轉讓地價不會太高。個人估計在2000元/㎡左右，不會超過2500元/㎡。地塊到手之後，萬科動作很快，一年時間進入銷售階段，但除了引入宜家之外，並沒有其他的大動作，因此估計其他成本並不高於行業平均。因此，從成本因素看，萬科魅力之城降價空間較大。
企業因素	萬科一年來的舉動，充分說明萬科在降價方面是不顧及同行，也不顧及已經購房的客戶。萬科的降價風潮明顯是從南到北，降價力度也從10個百分點以下突破到20個百分點左右。個人認為這種降價舉動，說明萬科的資金需求一直沒能得到很好的滿足，只能從南降到北，只能一降再降。萬科在天津目前還沒有比較大的降價舉動，但只要房地產市場短時間內不回暖，萬科的資金需求就不會得到很好滿足，那麼萬科的降價風潮一定會波及天津，因此，我判斷萬科魅力之城今後采取降價措施的可能性很大。
市場因素	在全球股災的背景下，萬科魅力之城堪稱逆市開盤。均價7000元/㎡，且是毛坯房，在可參考的樓盤價格都在暗降的時候，不可能出現逆市熱銷的情況。萬科魅力之城位於津塘公路外環線外2.5公裡，可參考板塊如中北鎮、華明鎮、雙崗板塊等，目前價位均在6000元/㎡左右或以下。雖然有輕軌概念，但與市場期望值嚴重不符。此外，個人認為宜家作為一個家居商業設施並非住宅產品的賣點，不會給萬科魅力之城加分。因此，我判斷因為市場因素導致萬科魅力之城降價的可能性較大。
降價可能	綜合以上分析，萬科魅力之城降價可能性很大。尤其是在最近的兩三個月，出現銷售不暢的可能性很大，萬科集團的現金流出現更嚴重的危機的可能性也很大，這些因素的共同作用，萬科魅力之城很有可能在萬科降價風波來臨天津時做大幅價格調整。
降價空間	綜合以上分析，如果萬科集團的資金問題解決的好，萬科魅力之城只遇到市場蕭條的因素，這樣降價幅度不會太大，均價從7000元/㎡降到6500元㎡是可以預期的。但如果遇到萬科降價風潮吹到天津的情況，以萬科在其他城市降價的力度，20個百分點是可以預期的。因此，萬科魅力之城有可能降到5500元/㎡，甚至更低。

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[682606] 天津市網友：大龍於2009-05-22 17:00 發表評論：: 　　http://data.house.sina.com.cn/tj/house_27118.html萬科魅力之城降價了！！！！
[564787] 天津市網友：諾啦於2009-02-18 21:16 發表評論：: 　　太貴了!總體衡量都覺得5000一平不值,3000-4000左右可能纔會考慮,我周圍的朋友同事也都那麼覺得~
[548761] 天津市網友：於2009-01-22 14:44 發表評論：: 　　說法很苛刻，那哪裏的房好呢？好的你買嗎？
[494226] 天津市網友：於2008-10-31 08:03 發表評論：: 　　離機場很近,肯定有噪音,因爲正好在飛機起飛線上.但要去機場可就遠了,現在打車將近45元.
[494225] 天津市網友：於2008-10-31 07:59 發表評論：: 　　周邊環境不好,小工廠多,空氣差,另外主要是周邊沒有象樣的中小學.5500元/平米不算低.
[489781] 天津市網友：亮亮於2008-10-21 16:59 發表評論：: 　　我也感覺降到4000應該。
[489327] 天津市網友：林海風於2008-10-20 10:31 發表評論：: 　　萬科魅力之城的地點在在外環以外，別提輕軌，那離老百姓的現實生活太遙遠，03年的時候那裏的房價頂多2000，所以我感覺應該降到4000左右！
[487555] 天津市網友：呼呼於2008-10-15 11:17 發表評論：: 　　就是不買，看萬科1月份降不降。降價大王、坑人大王(萬科)
[487552] 天津市網友：於2008-10-15 11:01 發表評論：: 　　???(忽悠萬科降價的人，其實是想購萬科的房)你是萬科的鐵桿球迷吧！萬科降價是老毛病了，你敢說沒講過，“血汗錢”我可不敢賣。
[487519] 天津市網友：於2008-10-15 09:04 發表評論：: 　　忽悠萬科降價的人，其實是想購萬科的房

樓盤簡介

萬科成立於1984年5月，目前是中國最大的專業住宅開發企業，也是國內首批公開上市的企業之一。魅力之城項目是萬科在天津市東部開發的住宅項目，位於天津市東麗區津塘公路北側，天一mall地塊內，與輕軌東麗開發區站零距離。項目分三期開發，三期總佔地17.7萬，建面25.8萬，總容積率為1.46，出房率平均約在80%以上，綠化率40%，車位比1：1，總戶數為2276戶。一期佔地6.7萬，建面9.5萬（其中包括1933平米物業用房），容積率僅為1.4，出房率平均約在80%以上，綠化率47.6%。共18棟9—11層的板式矙景小高層，802戶，整體呈S型線性擺位，南北朝向。車位比為1：1，同時配有地上車位及周邊東西北側的雙層機械車位。