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【案例】李先生在方莊有一套65平米小兩居公房,建於1998年,產權證已滿5年,當前方莊小戶型二手房價(專題)在12000元/平米左右。由於這套房子面積較小,李先生想換一套面積稍微大一點的房子,位置可以相對稍遠一點,最好在地鐵周邊或者交通較方便的地方。
趙女士在天通苑附近有一套98平米商品房,建於2004年,該區域二手房價格8500元/平米左右,現在是其父母在居住。為了方便父母生活,趙女士希望在城區找一套房子,周邊配套要比較成熟,附近最好有公園和醫院,房子不需要很大。
李先生和趙女士在朋友引見下,發現各自的房屋情況和所處位置都比較符合對方需求。為了更好地節約購房成本,他們都想到了換房的方式,能夠節省一些稅費的支出。於是,他們迫切想要了解具體的稅費繳納情況。
據鏈家地產市場研發中心專業人士介紹說,房屋交換過程中需要涉及到的稅費,涵蓋契稅、營業稅(含城建稅和教育費附加)、個人所得稅、土地增值稅,而根據北京相關規定,對於房屋交換價格相等的,可以免征契稅;交換價格不相等的,由房價低的一方繳納契稅,並且對個人之間互換居住住房的,經稅務機關核准,可以免征土地增值稅。
差價換房可省契稅23400元
第一種方案:如果李先生和趙女士按照市場價進行交易,也就是李先生房子總價為78萬,趙女士房子總價為83.3萬。
兩套房子的價格不相等,作為房價低的一方李先生需要繳納契稅,契稅額為(83.3-78)×1.5%×10000=795元,趙女士則不需要繳納契稅。如果是按照二手房交易來進行,換房的過程實際上完成了兩次買賣交易,按每次買賣交易都需要由買方來繳納1.5%的契稅來計算,兩次交易一共需繳納的契稅是24195元。可以看出,和雙方彼此賣出再買入的交易相比,這一項可節省契稅23400元,其中李先生節省11700元,趙女士可節省12495元。
盡管可以節省契稅,但由於趙女士的房子還未滿5年,需要繳納營業稅(含城建稅和教育費附加)和個人所得稅,其中趙女士需要繳納營業稅83.3×5.5%×10000=45815元和個人所得稅83.3×1%×10000=8330元,李先生的房子已經滿5年,不涉及營業稅和個人所得稅。土地增值稅雙方都不需要繳納。
等價換房可免契稅
鏈家地產專業人士還給出了第二種方案,如果李先生和趙女士並沒有按照市場價進行交易,而是約定一個相同的價款50萬,那麼根據『對於房屋交換價格相等的,可以免征契稅』這項規定,李先生和趙女士均不需要繳納契稅。而在這種方案中,趙女士需要繳納營業稅50×5.5%×10000=27500元和個人所得稅50×1%×10000=5000元,李先生的房子滿5年,還是不需要繳納營業稅和個人所得稅;土地增值稅雙方都不需要繳納。
不過,需要提醒的是,這種方式雖然能省掉契稅,但對於『做低房款』的業主來說,在今後再轉手的時候,對於房屋價格的認定,會出現低估的可能。
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