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文/天津中原投資顧問部 郭小娟
據中原投資顧問部對房管局公布的每日房價進行統計,三季度天津商品住宅市場量價雙雙下調,共成交104萬平米,環比下降了27.8%,同比下降了70%。成交均價為6770元/平米,環比下降了5.2%,同比漲幅為8.3%。
圖1:天津商品住宅成交走勢
圖2:天津各區域商品住宅成交對比
天津商品住宅按所在地域可以分為中心城區、環城四區、濱海新區及遠郊區縣四個板塊。從三季度的成交量上來看,各個板塊不論是環比還是同比均出現了不同幅度的下滑。中心城區共成交商品住宅24.9萬平米,環比下降了22.7%,同比下降了77.9%。同時,成交量在四板塊中的佔比僅為23.9%,被環城四區和遠郊區縣超越。環城四區三季度成交商品住宅32.4萬平米,環比下降了28.3%,同比下降了56.7%。
成交量下滑幅度最為明顯的為濱海新區,受國家開發濱海的各種利好政策的影響,前期購買者中投資性比例較大,而目前全球經濟疲軟,未來發展預期不明朗,大部分投資性需求轉而觀望,區域成交量明顯萎縮。三季度僅成交商品住宅20.9萬平米,環比降幅為45.1%,同比降幅達到了79.6%。四板塊中成交相對穩定的為遠郊區縣,環比縮量7.5個百分點,共成交商品住宅26萬平米,但是同比降幅依然較高,達到了53.9%。
從三季度的成交價格上來看,各板塊同比依然處於增長態勢,但是環比二季度部分板塊出現了小幅下調。中心城區三季度的成交均價為10426元/平米,與二季度持平,同比上漲22.9個百分點,居四板塊同比漲幅之首。可以看出,在市場調整的大勢下,中心城區具有比較明顯的抗風險能力。同時,環比二季度價格相對較穩的還有濱海新區,該板塊三季度成交均價為6502元/平米,環比下調1.2個百分點,同比上漲12.5%。
環比二季度價格出現下滑的為環城四區和遠郊區縣。尤其是環城四區,該板塊成交均價為6572元/平米,環比降幅達到了9.5%。遠郊區縣的成交均價為3729元/平米,環比下降了5.5個百分點。雖然兩區的價格同比依然有10-15%的漲幅,但是近期價格的下滑也反映了這兩個板塊開發量大,同業競爭激烈的現狀,部分開發企業為快速回籠資金,采取多種促銷方式,搶佔市場分額。
綜合近期市場表現,三季度樓市總體上來看依然處於盤整狀態。因為對房地產市場未來發展預期不明,多數消費者選擇持幣觀望,而另一方面,開發企業越來越普遍地采取優惠、打折、贈送等促銷方式。兩方博弈之間,大量剛性需求的存在將使市場發展逐漸趨穩,近期量價或將不會出現大幅震蕩。