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奧運會後的9月份對於京城的開發商來說並非是一個令人喜悅的季節,因為9月份的到來,並沒有帶給開發商多少利好的消息。調控力度依然不減,消費者深度觀望,開發商打折促銷力度進一步加大,保障性住房大量入市,這種種的利空消息導致京城商品住宅市場持續低迷。
開盤項目減四成9月份不但商品住宅的成交量依舊低迷,開盤入市的項目也不盡如人意。據各大機構的統計數據顯示,9月份京城開盤入市的項目僅為46個,其中,純新盤項目7個,其餘均為老項目後期開盤。雖然,環比8月份開盤個數翻了一番,但與2007年同期相比,開盤項目個數下降了41.8%,降幅明顯。
從供應量來看,9月新增供應套數為9427套,供應面積為106.9萬平方米,環比分別增加了173.6%和171.3%,同比2007年9月,供應套數下降了44%,供應面積下降了41.4%,降幅超過四成。
亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為,9月份開盤入市的項目個數及供應量雖然環比8月份增長明顯,但與去年同期相比仍然下降了超過四成,造成這樣的現象主要有兩個方面的原因,一方面8月份奧運召開,京城樓市受到了較大的影響,開發商盡量避開在奧運會期間開盤入市,導致了8月開盤入市項目的大幅減少。另一方面,雖然9月份奧運會已經開過,樓市也到了傳統的『金九銀十』的旺季,但是受市場大勢的影響,京城樓市銷售依然低迷,市場觀望氣氛濃厚,開發商信心嚴重不足。許多項目都把開盤計劃放在了明年,因此,去年的『金九』風光已然難現。
開盤均價環比增加7%盡管銷售量降幅很大,可是開盤均價卻並沒有下降,不過價格浮動不是太大。9月份開盤均價為14535元/平方米,環比增加了7%,同比增長1%,浮動不是太大。
任啟鑫分析相關數據後認為,由於9月份入市的項目中公寓別墅等高檔住宅項目比重有所增加,且從環線分布來看也多在市區內,所以開盤均價有所增長。京城樓市面臨著低迷的銷售市況與新增供應價格居高不下的尷尬境地,部分開發商仍然看好北京作為國內政治、經濟中心的優勢位置,奧運會的舉辦更令世界了解北京,將會帶來新的投資機會和發展機遇,隨之而來的將是高端住宅需求的增加。此外,中央『保增長』的宏觀調控政策的轉變,銀根出現松動跡象,也給了開發商僵持的信心和動力。
另外,本月開盤均價上漲,也與入市項目的物業類型有關。9月,公寓、別墅等高檔住宅項目所佔開盤項目的比重明顯增加。數據顯示,9月份開盤的公寓項目13個、別墅項目4個、花園洋房4個、商住樓項目1個,這些項目佔總開盤項目的47.8%,而8月份開盤的高檔項目個數僅為7個,佔總開盤項目個數的比例為30.4%。這些項目在一定程度上推高了房價。
保障性住房大量入市奧運會後的9月份,保障性住房加快了入市銷售的步伐,尤其是9月下旬限價房的入市更為冷清的樓市帶來了生機。
由於保障性住房價格較低且由政府統一配售,所以出現了集中成交、簽約的現象。數據顯示,9月份經濟適用房成交套數為5383套,成交面積為38.3萬平方米,而限價房7天時間就成交了1515套,成交面積為12.7萬平方米,這些保障性住房的入市銷售分流了普通商品住房的客戶,致使9月份的普通期房商品住房的成交套數僅為2790套,無論是環比還是同比下降幅度巨大。
對此,任啟鑫認為,政府的保障性住房政策在今年的第四季度顯現了作用,這給普通的商品住房市場帶來巨大的影響和衝擊。未來,保障性住房的供應量將進一步增加,普通商品住房市場將面臨嚴峻的考驗,也影響了開發商推盤的信心。但是,由於2008年年底將至,開發商面臨著較大的銷售回款壓力,為了回籠資金,多數開發商不得不加大取證開盤的力度,正是在這種矛盾的心理下,開發商開始加大了打折促銷的力度,甚至是公開降價,但即便如此,與2007年同期相比已不可同日而語了。 (趙麗萍)
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