天津市國土房管局擬定的《天津市新建商品房預售資金監管辦法》將於今年11月1日起正式施行。

    其核心內容摘錄如下：     新建商品房預售資金監管，遵循專款專戶、專款專存、專款專用的原則，采用全程全額的監管方式。

    新建商品房預售資金監管期限，自核發商品房銷售許可證開始，至辦理房地產初始登記後止。新建商品房預售資金應當用於購買開發建設必需的建築材料、設備和支付項目建設的施工進度款、法定稅費、其他相關費用。

    支付以上建設資金仍有剩餘的情況下可以償還在建工程抵押貸款。

    使用新建商品房預售資金支付管理及營銷等費用的，按每次支付的施工款的5%同時計提。使用新建商品房預售資金支付法定稅費的，按實際發生情況隨時申請。

    我暈。這不是把開發商往死裡逼嗎？這肯定是哪個大爺得了帕金森綜合癥後纔出的餿主意。

    簡直毫無道理。胡鬧！

    看著這些無知的文字，我努力在找尋這個大爺出這個餿主意的目的，漸漸看出了一點眉目,其目的大概是：用控制全部銷售回款的手段，全力保證蓋樓的錢(建安費)和稅費的錢。保證了建安費用，房子就能按期蓋起來，買房的老百姓就不會鬧，政府就不會有麻煩事了。保證了稅費的錢，國家該收的錢就會如期一分不少的收到口袋裡了。至於開發商的死活，你自己想招去吧，關你大爺我什麼事。

     嗚呼！我的政府，嗚呼，我的親大爺，您真是有點老糊涂了。       這個政策的出發點是沒錯的：嚴格控制開發商隨意挪用資金，導致出現爛尾，維護購房者的利益。

     但這種做法實在是太過了。小腳豆破了，非要把整個腳裹上，這樣的大夫上溯八輩子都可能是庸醫。

    先看看房款到是怎樣的構成的。

    如果某項目的售價是10000元/平米，其基本構成大致為：

    樓面地價：3000—4000元/平米     佔30%—40%     建安費用：2000—2500元/平米     佔20%—25%     配套費用：600—800元/平米       佔6%—8%     前期費用：100—150元/平米       佔1%—1.5%     綜合稅：       1200元/平米      佔12%     銷售費用：200—400元/平米       佔2%—4%     管理費用：100—150元/平米       佔1%—1.5%     資金費用：300—500元/平米       佔3%—5%     利    潤：2500—300元/平米      佔25%—3%     這是淨利潤的計算方法。其中最大的變數在於樓面地價(建築面積/土地成本)，如果容積率(建築面積/土地面積)不變，土地獲得的成本越低，開發商的利潤就會越高；如果土地成本固定了，容積率越高，利潤就越高。

    在上述費用中，土地、配套、前期等費用是開發商在正式開工前就必須要交給政府的，否則就根本無法獲得《開工許可證》，也就提不上施工。如果施工進度到不了正負零，也就根本拿不到《銷售許可證》，也就更談不上銷售了。真正的變數是在正式開始銷售以後。現在開發商與總承包商的關系，往往是開發商佔主動，總包方要為開發商墊付一部分建安費用。正常情況下開發商開始銷售後，要按與總包的合同約定，按時支付工程和配套款，以保證工程按期完成。但實際案例中，很多開發商是不按期支付工程款，而把這部分款項挪做他用(最多的情況是投資買地)，最終導致在建項目無錢支橕完成建設，總包方的墊資也不是無休止的，萬不得已只能停工，最後甚至連農民工的工錢都無力支付，引發大規模上訪。工程不能按時完成，前期已經交款買房的客戶利益也會受到傷害。

    這種現象確實存在，也確實應該用有效的方法加強管理。但馬上要實施的《天津市新建商品房預售資金監管辦法》絕對不是一個好方法。       根本就是矯枉過正。

    管理部門只要控制住30%左右的建安費用就可以達到目的。不就是讓開發商有保證把房子蓋起來的資金嗎？有什麼道理把全部的資金完全監管起來，並且是一個漫長的過程(自核發商品房銷售許可證開始，至辦理房地產初始登記後止)即使是一個10萬、20萬的項目，如果照這種方法，資金佔壓至少也要2年。任何生意之道，在於資金的良性周轉。開發商支付土地、配套、前期等費用是在開工以前，是用其他資金投入到這個項目中來，當完成銷售以後，這部分資金已經完成了在這個項目中的使命，為什麼不能移做他用，完成多少銷售，就應該撤出多少這部分資金，這纔是合理的。留足建設、配套費用已經足以了。

    這個政策一旦實施，將會給開發商帶來致命的影響，大量的資金被放到銀行裡監管、閑置。而開發商沒錢周轉、沒錢買地，乾著急，沒辦法。中小開發商不得不大大放緩發展的腳步，甚至不得不退出市場。而象萬科、富力這樣的大公司更是難受至極，資金一下子成了一灘死水，不能流動使用，各個項目只得各自為戰，即使是同一公司的幾個項目也不能互相支橕。甲項目賣的好，建設速度會正常進行，但多餘資金被監管著，乙項目賣的不好，無錢支付工程款，想從甲項目調劑點資金不可能，只得眼巴巴的等著甲項目蓋完了、入住了、資金解封了，纔能借力。真要是這樣簡直就是笑話了。

    這是一個嚴重違背市場經濟規律的政策，是百分百的昏招。

    其短期對市場的影響是：開發商們不得不加快施工進度，從開工到進駐用最短的時間完成(但施工是科學，進度不是完全以人的意志為轉移的，盲目的趕工就會帶來眾多的質量問題，這種虧我們吃的太多了)，而銷售反倒不著急了。著急的把房子賣掉又能有什麼用呢，錢不能使，只能放在銀行裡被監管著。最佳的步驟是慢慢的賣，只要夠工程用就得了，把握好節奏，到差不多交房了，正好房子也買完了最好。而不追求銷售進度的所帶來的銷售策略就是把價格定高，人為的放慢速度。最終倒霉的還是老百姓。

    對市場長期的影響將更加惡劣，開發商的現金流被鎖死，土地成交會大量的萎縮，而現有土地資源消耗盡以後，市場的商品房供應量會大量減少，而市場的需求並不會因為這樣的政策而減少，最終的結果是進一步加大供不應求的局面，助長房價快速的上漲，吃虧的還是老百姓。       我找遍了網絡的各個角落，也沒有找到這個政策的實施細則。可能還會有其他用意，可實在是看不出來。

    真的是想不明白，我一介草民不可能比政府的高官啊、專家啊、顧問啊看的更全面，更專業。但為什麼政府要出這種政策呢？並且是一而再再而三的出昏招。難道是那些大爺們真的得了什麼影響思維的毛病嗎？

    多災多難的房地產，多災多難的老百姓！