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2008年,對眾多杭城房產商來說,有點冷。這樣的行情會持續多久?這樣的考驗下,誰能活下來?一個有十多年行業從業經驗的人員說:沒有經歷過風雨的人也許會怕,但比起以前最不好的日子,這還不算什麼。
在那些困難的樓市調控期裡,開發商們是怎樣過來的?有哪些經驗放在今天依然是法寶?
1993?1994年 背景:海南房地產泡沫波及杭州 市場背景:1994年,海南房地產泡沫開始破滅,當地95%的地產公司破產倒閉。隨後,破產危機以海南為起點,逐步向北海、廣州、惠州等城市蔓延擴散,最終釀成全國性的房地產危機。
據悉,導致1994年海南房地產泡沫爆發的一個主要原因是『炒地皮』。1991年海南房地產平均價格為1400元/平方米,1992年猛增至5000元/平方米,比1991年增長257%。1993年上半年海南房地產價格達到頂峰,為7500元/平方米。房價泡沫跡象明顯。於是,銀行開始緊急收縮銀根,全面停放開發貸款和住房按揭貸款。一輪全國性的房地產調控開始全面輔開。
在這一階段中,實物分房的模式依舊是主流,市場化運作的公司剛剛出現。比如杭州樓市出現第一個真正意義上的商品房——夢湖山莊,城西第一代商品房康樂新村、湖畔花園等開始露臉等。在商品房概念還沒有深入人心的時候,國家開始宏觀調控,房產企業經歷了艱難的過程。
被訪人物:康樂新村開發者,海南崇達房地產公司杭州分公司總經理康省民
聯系康省民真不容易。自開發完康樂新村、香港城這些杭州曾經很有名的第一代商品房小區後,他目前已退出商品房開發,在下沙開發經濟適用房項目銘和苑。記者找了好幾個人纔終於找到他。
作為第一代商品房,康樂新村不能『缺席』。1993年,杭州城西蔣村一帶只有兩個商品房在賣,一個是南都花園,還有一個就是康樂新村。
康樂新村1993年開工,1994年開盤。剛剛開盤就遭遇了宏觀調控,銷售狀況自然不理想。當時康樂新村的售樓處設在解放路上,開盤當天來的人寥寥無幾。『如果一天能夠賣出3套房子,我就要請售樓部的員工吃飯了。』康省民說。
康省民記得,1995年,康樂新村和當時的建設銀行(601939,股吧)房信部簽訂了按揭貸款協議,成為杭州第一個實行按揭還貸的樓盤。但沒想到,按揭還貸業務纔進行了一半就停了下來。起因就是海南房地產泡沫,國家整頓房地產貸款業務,停止了按揭貸款業務。
那撥調控對杭州房地產業的影響到底有多大?開發商的資金鏈還是一個最大的問題。康省民帶了4000萬元啟動資金從海南來杭州發展,和杭州當時啟動資金一般不過百萬元左右的本地開發商相比,已算資金雄厚了。但即使這樣,1995年,康樂新村銷售狀況不好,第2個房產項目香港城又要開工,康省民還是遭遇了自己印象中最困難的時刻。『那一年春節,工人要回家過年,被逼無奈,我只好到外面借了300萬元的高利貸給工人發工資。』
一邊四處借錢,一邊則是想盡辦法賣房。當時的康樂新村,最低折扣打了九折,按揭貸款辦不出,一些購房者被允許分期付款,最後一筆款子可以拖到交房纔付清。除了這些促銷手段外,康樂新村還靠落戶政策吸引了一批外地客戶。杭州當時有個規定,沒有杭州戶口不准在杭州購房,而蔣村因為當時屬於餘杭反而可以享受落戶優惠。
就在這樣的困難中,康省民逐漸等來了樓市的爆發。
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