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政府給樓盤核准一個『指導價』,賣高了違反相關規定,但是賣低了可以嗎?原本是意在給虛高的房價套一個龍頭,但是樓市逆轉,政府按成本核價反倒成了開發商降價促銷的『絆腳石』。目前,這還是一個懸而未決的問題。
按照南京市政府的相關規定,開發商在賣樓之前,除了向房產主管部門請示,更需要向物價部門報備價格。在每一戶的售價都經過核准之後,方能上市銷售。而這一給每一期項目定出的『基准價格』更是有一個5%的上下浮動幅度。按照相關規定,最終的平均售價一定要在這一已經確定的區間之間浮動。
在房價按市場規律浮動的大背景之下,『一房一價』政策正在遭受挑戰,而且類似的挑戰只會愈演愈烈。
最先爆發的是已經鬧得沸沸揚揚的萬科南京『價格門』事件。表面上,此事件是萬科後期業主對於該公司定出的高價位不滿,但是背地裡,『價格門』事件的本質卻是在房價下跌的大背景之下的一招『悔棋』。當前期業主看到樓市下行,卻苦於找不到理由獲得些許賠償之時,恰好找到一個由於『一房一價』所帶來的一個合乎地方法規的投訴借口。
之後,萬科南京公司、萬科業主以及南京市物價部門都在相當一段時間內糾纏於這個『指導價』的問題,多方各執一詞,至今未有明確的說法。
一波未平一波又起。最新的一個案例走向了另一個極端,南京市江寧區一樓盤預計將於本月底開盤,在物價核准已經通過之後,這一樓盤最終確定的售價低於政府核准的『一房一價』大約2000元/平方米。而此樓盤的銷售人員依然十分高調地對外宣稱其5700元/平方米精裝修房的低價策略。此時,南京網上房地產張貼的江寧價字(2008)122號文件明確顯示,該樓盤住宅商品房基准銷售價格為7480元/平方米。這又成了5月南京實行『一房一價』政策以來,『跌價』幅度最大的項目代表。
上述是兩起關於『一房一價』的案例,挑戰權威者分屬樓市『牛市』和『熊市』的背景之下,最終都是為了利益的緣由而『劍走偏鋒』,不惜挑戰地方政府權威。
其實,有關『一房一價』的質疑一直都有。去年5月是南京樓市瘋狂漲價之時,而當地政府正是為了制止一些項目的『跳價』而硬性出臺了有關規定。根據本報記者了解的情況,該制度實行之初,都是開發商將各項成本高價核算出一個充滿『水分』的高樓價,然後上報審批,而南京市物價部門當時的工作則是不斷『擠水』,將上報的『基准價』下調。開發商因此而對政府的規定有諸多埋怨。而萬科的『漲價』,正是在其上報漲價申請卻屢未獲批的背景下『悄然』實行的。
但是『牛市』僅持續了一年的時間,到今年年初,南京樓市的疲軟已經初步顯露。中秋期間,南京大約有30家樓盤紛紛推出各種優惠。特價房、大幅折扣、直線降價、購房大禮包等不同形式的促銷手段層出不窮。在江寧已經出現首例『挑戰者』之後,更多的開發商開始邁出『指導價』的門檻。其中,河西一樓盤銷售均價也低於核准均價2000元/平方米以上。按照該樓盤定出的8500元/平方米的優惠價格,整整比核准均價11158元/平方米低了2658元/平方米。
『一房一價』本身遵循著『合理利潤』,以及『成本定價』的法則。可是在任何時候,似乎地產商都沒有依據『成本』定價過。在『牛市』,只要有預期,再高的售價也不為過,而『熊市』來臨,即使『虧本賣』也不稀奇。
面對著仍在接踵而至的優惠,仍會有更多的開發商加入降價行列,『一房一價』又將何去何從?
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