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房地產市場的不景氣,直接反映在資本市場的股票價格上,金地集團的PB已經低於1.08,甚至低於該公司在2005年5月的歷史最低股價3.7元時的PB——1.1。長江證券研究部的房地產行業分析師蘇雪晶認為,房地產投資進入一個尷尬時期:政府『不救市』、外資『逃離』中國、城市化終結和人口紅利消失幾個宏觀背景之下,投資者需要關注數據背後的政策趨向,對城市和人口問題進行再探討,並認識到正確判斷行業底部的方法。
長江證券的宏觀策略研究員周金濤認為,房地產的發展要在中國經濟轉型的大背景下理解。從2007年開始,中國步入工業化轉型期,轉型期是從起飛到大眾消費時代的過渡階段,按照工業化的經典過程,這一進程大約持續20年時間,預期在2025年附近完成。他認為在2015年之前,我國經濟增長仍可持續,並將出現走向成熟階段的產業和城市化特征。長江證券的房地產行業研究員蘇雪晶介紹說,調查來看,目前是房地產購買的信心指數在向上,表明消費性價比漸漸合理,但企業家信心指數向下。通過有關『熱錢』數據的監測,可以看出,今年上半年外資有離開現象。此外,在我國城市化率進入40%-50%的區間後,城市化速率放慢,人口老齡化的速率加快,老齡女性對房地產的影響更大。
蘇雪晶認為,判斷行業底部的方法是:通常看房價收入比,但實際上更有用的是土地市場。統計顯示,今年我國十幾個城市只完成了10%左右的用地計劃。由於土地出讓和新開工面積低迷,明年地方政府可能將出現政策財政赤字。對於土地市場的判斷,他認為,如果明年上半年出現價格回落,但成交量上昇,則標志著行業底部的來臨。
對於『保招金萬』幾大房地產公司,各有不同的關注點和買點。長江證券認為,保利地產的土地儲備成關鍵,同時也存在管理能力、央企整合的不確定性。對招商地產來說,可關注增發的戰略意義。該公司有近60億元的銷售收入,是具有轉折意義的一年,值得關注。金地集團的收入分布非常合理,在長三角區域的市場佔比較高,具有銷售優勢,上半年低於市場預期的銷售,未來如何演變值得關注。萬科的買點則可能在明年出現。在目前銷售情況下,下半年要達到600億元的銷售纔能保證明年不出現負增長。
投資:進入尷尬時期
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