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在房價大幅下降持續了將近一年之後,房地產的壞消息終於傳染到了銀行身上。這或許意味著離房地產救市已經不遠了。
今年8月中旬,銀監會向廣東、江蘇、浙江、上海、北京、深圳、寧波等七省市銀監局發出了《關於開展重點地區房地產貸款壓力測試的通知》。有銀行測試結果顯示,如果房價下跌20%,個人房貸不良率將大幅上昇;如果房價下跌超過40%,個人房貸不良率將上昇約40%。而在此前,很多銀行認為即使房價下降35%,房貸不良率仍不會突破2%。
然而,房價下降35%的假設,正在變成現實。去年9月27日,管理層出臺貸款新政,規定對第二套房提高首付和貸款利率,房價應聲而落。其中,華南區域的房價領跌,繼而一路北上。進入今年9月份,房地產龍頭公司萬科和恆大在華東突然降價,跌幅達3成5左右,從而引發了各地的退房、斷供之懮。
在過去的壓力測試中,銀行假設的壓力情景分別對應的是房地產價格下降10%、20%和30%,鮮有假定下降4成以上者。而近來的降價潮已突破原有假定,可能對銀行貸款風險形成新的變數。
來自銀行業的統計表明,在各項貸款餘額的佔比中,房地產開發貸款約佔7%,個人住房貸款約佔11%,合計達到18%。若該部分貸款出現意外的壞賬率,則商業銀行的資產質量將遭重創。因為在中國最發達的區域,房地產貸款質量可能會影響銀行4成以上的資產風險水准。
房地產自身的收縮,也是拖累銀行資產質量的重要因素。國家統計局剛剛公布的數據顯示,1-8月份房地產投資增速跌至29.1%,較1-7月份34.1%的增速明顯下降。『這意味著8月份的增長僅為18.9%,而7月份為37.5%。這與房地產部門正由於前景暗淡以及缺乏資金而處於嚴峻的壓力之下的時間證據相一致』,雷曼兄弟公司高級中國經濟學家孫明春說。
目前,房地產行業佔固定資產投資的1/4,對經濟增長具有重要作用。不過,數據表明房地產投資拐點已經顯現,並將繼續下滑。『房地產新開工面積在三季度可能見頂,受此拖累,四季度投資增速走勢令人擔懮,房地產相關行業增速也有下滑的隱患;從宏觀基本面看,近期難以出現大幅反轉』,中金公司宏觀經濟分析師邢自強說。
不過,邢自強亦稱,『三季度是政府的數據觀察期,若宏觀經濟出現過度下調,取消對房地產行業的一些限制政策、進而甚至放松貨幣政策等措施都不無能。』
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