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2007年4月,碧桂園上市前的路演,有一站是日本。也許是曾經深受泡沫經濟崩潰創痛影響的原因,日本的機構投資者們很關注當時正高歌猛進的中國房地產市場會不會在未來出現大的調整。他們問碧桂園創始人楊國強:你們現在有那麼多的土地儲備,如果房地產市場出現調整,怎麼辦?
楊國強說,中國房地產的前景是好的,當然也不能排除出現調整的可能,『但如果出現調整,我想碧桂園將是受影響最小的之一。』
理由很簡單,就是土地儲備的價格低。碧桂園的項目大都位於離城市中心區較遠的地方,不少地方連水電、道路、通訊通氣等基礎設施都不具備,更不用說教育、商業等綜合配套了。在這樣的地方,沒有幾個開發商願意投入,而地方政府則很希望借助開發商的力量,引進資本,建立配套,改變環境,延伸城市化的空間。在這樣的背景下,碧桂園所獲土地的價格遠比城市中心區域為低,面積也比較大,可以一次規劃,分片分期滾動開發,進而形成規模效益。其所投入的配套設施雖然耗資不小,但一則可以提昇社區價值,且為人們居住所必需,二則由於項目佔地面積大,配套投入分攤之後,並不會造成財務負擔。
這種獨特的開發模式,對碧桂園真正的壓力在於,能不能在遠郊區域,真正創造出市場,真正吸引人們來居住和生活。如果不能,土地終究難免丟荒,或弄成一個『四不象』,又或者,由於人氣太淡,配套設施使用率過低(如交通、商業、學校等),導致服務難以為繼。
碧桂園的看家本領就在這裡,它能夠在城鄉接合部,創造出具有超大規模和優良性價比的『碧桂園社區生活』。『大規模社區+優美環境+優質產品+優質管理服務+超級配套體系+合理定價』,即是『碧桂園家園模式』的內涵。在這裡,生活配套體系尤其突出,除了交通和便民商業之外,還包括星級酒店連鎖體系、教育連鎖體系和以大型主題公園和高爾夫球會為內容的休閑娛樂配套體系。從某種意義上說,碧桂園的競爭力就是把『價廉物美』這四個字真正做到位。『白領也可以住別墅』、『平過自己起屋』,在碧桂園絕非虛言。
而碧桂園何以能夠做到『價廉物美』,除了通過豐富的配套體系提昇居住價值(『物美』 )之外,關鍵是其縱向一體化的開發模式,從前期策劃、規劃設計、園林綠化、戶型配置、建築裝修到售前售後服務,基本由自己掌握,系統化、標准化程度高,規模生產,快速銷售。『價廉』就是通過規模、速度、縱向一體化而節省、集約出來的。
因為價廉物美,所以市場興旺的時候,碧桂園的項目固然好賣;而市場調整的時候,碧桂園依然不愁沒有市場,也就是說,只要有真實需求、剛性需求,它總是更能得到消費者的青睞。
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