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市場是通過博弈出來的,這在08年的樓市已經表現的十分明顯了。當很多開發商還在苦苦掙紮時,期待市場回暖,死亡的天平愈加向它傾斜。也許還有一部分開發商還在憧憬金九銀十的夢,希望死死扛住價格不降,熬到這麼夢開始,重溫昔日售樓處排起長隊的盛況,但這個夢注定會望穿秋水。夢做的越美,死的越快,這種現象好象是人在即將死亡時回光返照的那一刻。市場博弈的結果就是很殘酷,特別是現在的樓市,沒有雙贏,只有零和結果。
我們看看目前中國房地產企業的真實現狀,以恆大為例,作為國內目前儲備土地最多的開發商,這是在07年9月30日時的財務狀況是:
從恆大財務數據可以發現,其資產負債率達到95%,也就是說,隨著時間的發展,土地與房價的貶值,恆大現在的資產負債率有可能超過100%,變成負數,也就是資不抵債。這是多麼恐怖的事情,如果111億的銀行貸款與10億美元機構借款還款時間一到,又沒有資金流入,恆大注定破產。
恆大的現狀就是目前大多數房地產企業的現狀,因此,資金如果無法回籠,等待的是死亡。正是由於這種現狀,開始蘊念新一輪的『保本甩盤』。最新新聞顯示,恆大將於9月29日在全國范圍內的13個新開樓盤同時進行折扣幅度為8.5折的促銷,涉及面積或超過400萬平方米。如果這個銷售再無法推動,對部分銷售停滯的重點城市將進行『成本價』甩盤。
假設這樣一個結果,在迎來樓市所謂的金九銀十時期,消費者還依然緊捂口袋不放,那會是怎樣一種情景,事實上目前的市場也正往這樣的趨勢發展。我判斷這種情景應該是這樣:開發商徹底絕望,銷售無法回款,銀行又不貸款,資金鏈徹底破裂,走向破產。如果這個破產的企業是恆大、金地、碧桂園(查看地圖)等這些大企業,那對樓市所引起的震動效應必將是崩潰性,因為這些企業的開發規模大,開發城市分布廣,所引起的?魚效應非常大,必徹底擊潰樓市。如果10月前部分開發商還保留有一絲掙紮的僥幸,那年底將是他們的末日。
這次恆大繼萬科再掀全國性『降價風暴』,實在是迫於資金斷裂的無奈,這個降價風暴開始蔓延到其他大型房地產,從最初矜持的降價,開始到大幅度降價,如世貿、星河灣等。這些大型房地產企業所匯集後形成的降價風暴,影響是巨大,其開發量與開發項目覆蓋中國大部分城市。如果降價風暴造成消費者巨大的恐慌性心理,市場銷售又無法推動,那只能走向破產,因此,通過這一輪的調整後,中國房地產企業將至少倒掉1/3,也正好契合了目前從萬科內部傳出的接下來房地產走勢。
恆大降價風暴只是個導火索,過了10月後,一定是個樓市大清倉時刻的開始。
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