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深圳房價在去年受到九·二七政策影響,率先在年初唱拐喊跌,隨後整個珠三角的房價即跟隨深圳的房價,跌跌不休已近一年。深圳的房價從最高峰每平方米均價17350元,跌至到現在每平方米均價11000元,跌幅近40%。
到9月5日為止,深圳新房存量已高達約5.1萬套,總銷售面積約560萬平方米。在金九銀十銷售黃金季節到來之際,各房企必會在此刻,推出更多有吸引眼球的樓盤,這必會導致新房的成交均價進一步放低。
從萬科在深圳大本營正式啟動『1』計劃工程後,接著在上海啟動中秋『八盤賀慶』之促銷活動,與春節期間的『鬧元宵』促銷活動有同工異曲,其後在南京、杭州,大力地啟動降價掃蕩行動,卻想不到引發原先購入萬科物業的購房者大鬧各地的售樓中心,購房者紛紛使出『威脅』退房的要挾。
萬科准備采取大降價的行動,從萬科8月初召開年中報告會中,就可以看出其留下的跡象,因為大幅降價纔是萬科今年唯一的出路。
萬科在年初預計全年開工面積將達到848萬平方米,竣工面積689萬平方米。但預想不到今年國內房地產形勢持續下滑,萬科在年中報告中指出,將從原計劃的848萬平方米降至到683萬平方米,竣工面積由689萬平方米降至到586萬平方米,分別比原計劃減少165萬、103萬平方米。
以及萬科在年初計劃08年的銷售金額目標為800億元,而08年萬科1月至6月實現銷售面積265.8萬平方米,銷售金額為241.3元億元。
從這數據,可看出萬科在下半年的銷售任務相當艱巨。
再從中海地產的年中報告來看,中海地產上半年累計實現銷售面積147萬平方米,銷售金額為158.1億港元,上半年深圳銷售金額僅佔10.7億港元,還沒有達到去年原定的任務50%,中海地產原計劃在今年完成銷售面積400萬平方米,而今年上半年只實現銷售面積147萬平方米,相當於只完成總銷售面積三分之一。
以上是二個上市房企年中披露的業績報告,從中可以看到一個共同點,就是銷售量出現明顯的下降。為了完成全年的銷售計劃,必須要下半年加快銷售的速度,這就必須將所售樓盤的房價一降再降,纔能增加其銷售量。
房價在深圳和珠三角降得紅紅火火時,內地很多城市的房價依然堅挺,認為降價只是珠三角城市的份兒,可從目前全國各地銷售的狀況來看,珠三角的降價潮已患上傳染性的『流感』,這『流感』已經開始向內地各大城市,正迅速地傳播著這不可預防的『流感』病毒。
最明顯的城市現是上海的房價,從最近這幾天的成交量和價格來看,是三年來最大的跌幅,有樓盤的均價更下挫超過24%;其後南京城市的量價齊跌,某一樓盤從最高值的價格,直降近50%。其它如杭州、北京等城市,也陸陸續續患上降價潮的『流感』。
在金九銀十急促的呼喚下,和北方城市很快進入到嚴寒的冬季,北方的冬季歷來都是樓市最淡的銷售季節,所有房企囤積的樓盤,必應大幅地降價銷售,以換回銷售量,得使自身的資金盡快回籠,完成今年的業務指標,否則在進入到銷售淡季,其後市更加不容樂觀。
受珠三角降價潮的影響,內地堅挺的房價難逃降價的劫數。因為最近國內市場發生三個要素,是逼使二三線城市房價直接急降的原因,這三個要素是導致房企不得不低下其頑固抗拒的頭顱。
其一:鋼材價格開始走低。據最新的消息:因受全球經濟放緩的影響,世界各國對鋼材的需求量明顯減少,和國內各城市的建築開工量減少。國內鋼材價格即出現大幅度的回落,8月份鋼材出廠價格每噸下跌600-800元,二級螺紋和高線價格均跌破5000元/噸。中國的鋼鐵公司紛紛將生產各類的鋼材紛紛下調價格,下調幅度超過10%,為今年來首次降價。
其二:個人信貸依然受到從緊貨幣政策的影響,房地產交易環節稅費依然高企不下。
其三: 8月27日央行與銀監會聯合下發《關於金融促進節約集約用地的通知》,對囤地有超過二年的土地,要求各地商業銀行一律不予放貸。此通知,完全可以扼殺到房企的資金來源。今後的房企,若想得到銀行的貸款,必須要從集約土地方面著手,或在二年內開發建設;要麼是自籌資金開發,或是通過第三渠道融資聯合開發。對以往有囤地喜好的房企來說,這通知就像是杯苦澀的催命酒,手中有未開發土地的房企,下一步就面臨著更大資金缺口的困難。所以說,現在有樓盤在銷售的房企,如何降價銷售,快速地回籠資金,是房企目前所面臨又一課題。
至於有沒有房企沒有意識到這點,或是在等待銷售旺季『小陽春』的到來,或是在希冀政府出臺救市的政策。但在政府未救市之前,如何使自己渡過這次的冬天,則是所有房企應慎重去考慮如何生存下去的話題。
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