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3月21日,潘石屹拋出了"百日劇變論",7月初他再次強調,樓市劇變已發生,情況比預估還壞。而現在,正當許多城市樓市成交量劇減、大打價格戰之際,潘石屹竟然要逆勢漲價了。潘石屹逆勢漲價的底氣在哪裡?
首先,潘石屹成功進行了分眾營銷。隨著房地產買方市場的逐漸確立,大眾行銷時代已經過去,分眾行銷將成為主旋律。
分眾行銷講究的是要發現最有價值的顧客,不僅要發掘客戶的單次價值,更要發掘客戶的終身價值。企業營銷目標也由市場佔有率--獲得利潤而轉向顧客忠誠--獲得長期利潤。
在分眾行銷方面,潘石屹已經領先一步。如三裡屯SOHO項目逆市熱銷,主要是得到了山西煤老板們的鼎力相助,原因是潘石屹在山西煤老板圈裡很吃得開。
在三裡屯SOHO的客戶群裡,100%都是國內客戶,而且40%以上是SOHO中國公司的老客戶。三裡屯SOHO的逆市暢銷,說明潘石屹的分眾營銷策略是成功的。潘石屹現已"手中有錢、心中不慌"了。
其次,有些人的錢多得沒處花。在許多市民淪為"房奴"、而且還有不少市民連做"房奴"的資格也沒有的同時,有些人的錢卻多得沒處花,這其中就有"煤老板們"。
中國房價收入比早就煉成了舉世無雙的"地上懸河",在銀根收緊、投機資金出逃的同時,普通民眾正遭受"工資漲得像眉毛一樣慢,物價漲得像頭發一樣快"的壓力,自住性購房很難擔當起拉動需求的重任,樓市價格和成交量自然只能持續回落。
不過,在通貨膨脹條件下,雖然普通民眾生活壓力很大,但富人們依然財源滾滾。如去年以來,煤炭價格一路飆昇,煤老板賺了個盆豐缽滿。現在,一方面銀行利率是負利率,另一方面又很難找到其他合適的投資渠道,再加中國人的傳統觀念中,守財最基本的手段還是"買房置地"。而潘石屹的三裡屯SOHO正好迎合了"煤老板們"的"胃口",逆市熱銷自在情理之中。
2007年末,我國居民儲蓄存款餘額為172534億元。這儲藏分布得並不均勻。錢多得沒處花的,豈止煤老板?
最後,樓市危局下政策已明顯轉向。受美國次貸危機和全球輸入性通貨膨脹影響,我國經濟不確定因素大增,外向型企業舉步維艱,經濟下行趨勢已十分明顯,樓市更是芨芨可危,地產泡沫破滅風險正在向銀行蔓延。
企業破產的原因,從根本上講,主要是兩種:一種叫做"資不抵債",一種叫做"難以為繼"。福不雙至,禍不單行。隨著國內樓市成交量和價格的雙雙持續回落,房地產企業正面臨著"難以為繼"與"資不抵債"的雙重壓力。
因資金鏈崩斷,"難以為繼"的直接後果,是企業的倒閉;而因地產泡沫破滅,"資不抵債"造成的後果,則是房地產企業自身倒閉之外,還將給金融系統帶去虧損的風險。
去年地王頻頻露面,開發商為搶地花光了錢,如今的地王又價值幾何?
房地產泡沫歸根到底是地產泡沫,地產泡沫一旦破滅,其後果是相當嚴重的。如美國次貸危機後,底特律出現了讓人觸目驚心的"標價1美元別墅",而且這並非個案。
兩利相權取其重,兩害相權取其輕。當我們面臨通貨膨脹與經濟下行雙重威脅的時候,保增長自然是第一位的,因為控制通脹的基礎和前提是"增長"。
"全國性商業銀行在原有信貸規模基礎上調增5%,地方性商業銀行調增10%",這樣政策的出臺自在情理之中。央行和銀監會《關於金融促進節約集約用地的通知》,更是給房地產業帶來了利好的消息。
海南泡沫破滅之前能夠全身而退,說明潘石屹的嗅覺相當靈敏。這次嗅覺靈敏的潘石屹,應該又比別人領先一步聞到了政策轉向的氣息。這是潘石屹逆勢漲價的底氣之所在。
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